La închiriere, proprietarii cer în medie cu 6,3% mai puțin pe metru pătrat decât agențiile, atunci când comparăm apartamente din același oraș, cu același număr de camere. Proprietarii sunt mai ieftini în 82 din cele 101 combinații oraș × număr de camere pe care le-am putut compara. La vânzare, diferența dispare: proprietarii cer cu 1,1% mai puțin, sunt mai ieftini doar în 77 din 145 de combinații, iar pe OLX luat separat cer chiar cu 2,5% mai mult. Am analizat 92.142 de apartamente de închiriat și 188.994 de vânzare, active pe 13 octombrie 2026 pe cele opt portaluri care spun dacă anunțul e al unui proprietar sau al unei agenții.
Pe scurt: dacă stai în chirie, merită să cauți și anunțurile proprietarilor. La o chirie de 600 € pe lună, 6,3% înseamnă cam 38 € pe lună, adică aproximativ 450 € pe an, înainte de orice comision. Dacă cumperi, un anunț de la proprietar nu e, în medie, mai ieftin. Mai jos sunt cifrele pe orașe, ce parte din anunțuri vine de la proprietari pe fiecare portal, și limitele măsurătorii.
Cifrele la nivel național
| Închiriere | Vânzare | |
|---|---|---|
| Apartamente cu vânzătorul declarat (8 portaluri) | 92.142 | 188.994 |
| Dintre ele, de la proprietari | 21,3% | 11,8% |
| Prețul pe m² cerut de proprietari față de agenții, același oraș și același număr de camere | −6,3% | −1,1% |
| Combinații oraș × camere în care proprietarii cer mai puțin | 82 din 101 | 77 din 145 |
| Verificare: doar anunțurile de pe OLX | −6,8% (39 combinații) | +2,5% (49 combinații) |
Comparația se face pe metru pătrat și numai între apartamente din același oraș și cu același număr de camere, pentru ca diferența să nu vină din faptul că proprietarii ar publica, de exemplu, mai multe garsoniere sau apartamente din orașe mai ieftine. Verificarea pe un singur portal, OLX, unde apar deopotrivă proprietari și agenții, dă aproape aceeași cifră la chirie (−6,8%) și una de semn opus la vânzare (+2,5%). De aceea spunem că la chirie diferența e reală, iar la vânzare nu se poate vorbi de una.
La închiriere, oraș cu oraș
Orașele cu cel puțin 500 de apartamente de închiriat analizate. *Diferența e calculată în interiorul fiecărei combinații oraș × număr de camere cu cel puțin 30 de anunțuri de la proprietari și 30 de la agenții, apoi mediată; coloanele de €/m² sunt mediane pe tot orașul și pot arăta o diferență puțin diferită.
| Oraș | Apartamente | De la proprietari | €/m² proprietar | €/m² agenție | Proprietar față de agenție* | Combinații în care proprietarul cere mai puțin |
|---|---|---|---|---|---|---|
| București | 31.196 | 13,3% | 10,0 | 11,0 | −8,4% | 4 din 4 |
| Cluj-Napoca | 7.196 | 13,4% | 10,2 | 10,7 | −4,9% | 3 din 3 |
| Timișoara | 6.208 | 24,0% | 8,3 | 8,3 | +0,7% | 1 din 3 |
| Iași | 4.420 | 17,0% | 8,8 | 8,8 | −1,2% | 1 din 3 |
| Brașov | 3.399 | 17,2% | 8,9 | 9,5 | −5,0% | 2 din 3 |
| Sibiu | 3.160 | 14,2% | 7,5 | 7,8 | −5,3% | 3 din 3 |
| Constanța | 2.893 | 25,0% | 9,4 | 9,4 | −4,4% | 3 din 3 |
| Oradea | 2.339 | 29,8% | 6,9 | 7,5 | −13,7% | 3 din 3 |
| Arad | 1.626 | 30,2% | 5,6 | 6,0 | −11,2% | 3 din 3 |
| Craiova | 1.589 | 31,7% | 7,5 | 8,0 | −10,8% | 3 din 3 |
| Voluntari | 1.576 | 9,8% | 11,0 | 13,3 | −16,9% | 2 din 2 |
| Florești | 1.358 | 20,3% | 7,8 | 7,8 | −3,9% | 2 din 3 |
| Târgu Mureș | 1.233 | 18,3% | 7,0 | 7,5 | −7,5% | 3 din 3 |
| Ploiești | 1.132 | 26,1% | 7,5 | 8,0 | −8,4% | 3 din 3 |
| Pitești | 966 | 31,1% | 6,4 | 6,7 | −8,8% | 3 din 3 |
| Galați | 910 | 28,2% | 7,6 | 8,1 | −5,9% | 2 din 2 |
| Mamaia | 895 | 32,5% | 8,3 | 9,2 | −10,3% | 2 din 3 |
| Baia Mare | 794 | 28,5% | 6,7 | 7,1 | −12,0% | 3 din 3 |
| Bacău | 746 | 23,5% | 6,3 | 6,5 | −3,5% | 2 din 3 |
| Alba Iulia | 744 | 17,2% | 5,9 | 6,1 | −11,0% | 3 din 3 |
| Popești-Leordeni | 736 | 23,2% | 9,3 | 9,3 | −0,7% | 2 din 2 |
| Suceava | 732 | 32,9% | 6,7 | 7,1 | −5,4% | 3 din 3 |
| Chiajna | 631 | 29,6% | 8,7 | 8,3 | +6,9% | 0 din 2 |
| Brăila | 537 | 47,7% | 6,2 | 7,1 | −8,9% | 3 din 3 |
Cele mai mari diferențe sunt în Voluntari (proprietarii cer cu 16,9% mai puțin), Oradea (−13,7%), Baia Mare (−12,0%), Arad (−11,2%), Alba Iulia (−11,0%) și Craiova (−10,8%). În București, proprietarii sunt mai ieftini în toate cele patru categorii, de la garsonieră la 4 camere, cu 8,4% în medie. În Timișoara (+0,7%), Iași (−1,2%) și Popești-Leordeni (−0,7%) nu există practic nicio diferență, iar în Chiajna proprietarii cer cu 6,9% mai mult decât agențiile.
Partea anunțurilor de la proprietari diferă mult de la un oraș la altul: aproape jumătate în Brăila (47,7%), o treime în Suceava, Mamaia, Craiova și Pitești, dar doar 13,3% în București și 13,4% în Cluj-Napoca.
La vânzare, oraș cu oraș
Cele 24 de orașe cu cele mai multe apartamente de vânzare analizate (toate rândurile sunt în fișierul CSV).
| Oraș | Apartamente | De la proprietari | €/m² proprietar | €/m² agenție | Proprietar față de agenție* | Combinații în care proprietarul cere mai puțin |
|---|---|---|---|---|---|---|
| București | 42.815 | 9,1% | 2.177 | 2.191 | −0,9% | 2 din 4 |
| Cluj-Napoca | 13.197 | 5,2% | 3.281 | 3.271 | −0,7% | 2 din 4 |
| Timișoara | 12.107 | 7,1% | 1.899 | 1.986 | −4,5% | 3 din 4 |
| Iași | 8.755 | 5,8% | 2.026 | 1.946 | +4,6% | 0 din 3 |
| Florești | 6.317 | 6,9% | 2.128 | 2.111 | +0,9% | 1 din 3 |
| Brașov | 6.054 | 6,4% | 2.152 | 2.286 | −4,1% | 3 din 3 |
| Sibiu | 5.663 | 5,1% | 2.000 | 2.033 | −3,1% | 3 din 3 |
| Popești-Leordeni | 4.826 | 6,8% | 1.867 | 1.853 | +3,6% | 1 din 3 |
| Constanța | 4.507 | 11,4% | 1.933 | 2.000 | −3,2% | 4 din 4 |
| Oradea | 3.520 | 12,3% | 1.852 | 1.910 | −5,1% | 2 din 3 |
| Craiova | 3.276 | 12,7% | 2.153 | 2.095 | +2,2% | 1 din 4 |
| Brăila | 2.416 | 16,7% | 1.070 | 1.040 | +2,9% | 0 din 4 |
| Arad | 2.367 | 18,6% | 1.250 | 1.284 | −3,1% | 3 din 4 |
| Mamaia | 2.344 | 9,7% | 2.000 | 2.118 | −3,9% | 1 din 2 |
| Baia Mare | 2.266 | 10,1% | 1.463 | 1.504 | −4,2% | 3 din 3 |
| Giroc | 2.148 | 4,1% | 2.000 | 1.912 | +5,1% | 0 din 2 |
| Galați | 2.099 | 17,2% | 1.300 | 1.316 | −2,7% | 2 din 3 |
| Pitești | 2.013 | 16,0% | 1.614 | 1.633 | −1,6% | 2 din 3 |
| Bistrița | 1.994 | 7,2% | 1.363 | 1.458 | −7,6% | 2 din 3 |
| Voluntari | 1.928 | 6,3% | 2.614 | 2.931 | −8,7% | 2 din 2 |
| Alba Iulia | 1.921 | 4,6% | 1.551 | 1.549 | +0,9% | 1 din 2 |
| Târgu Mureș | 1.795 | 11,4% | 1.970 | 1.960 | +1,5% | 1 din 2 |
| Ploiești | 1.791 | 22,6% | 1.333 | 1.365 | −2,9% | 2 din 3 |
| Suceava | 1.717 | 11,4% | 1.567 | 1.588 | −2,1% | 1 din 2 |
La vânzare, semnul diferenței se schimbă de la un oraș la altul: proprietarii cer mai puțin în Voluntari (−8,7%), Bistrița (−7,6%), Oradea (−5,1%) și Timișoara (−4,5%), dar mai mult în Giroc (+5,1%), Iași (+4,6%) și Popești-Leordeni (+3,6%). În București și Cluj-Napoca diferența e sub 1%. Doar 11,8% dintre apartamentele de vânzare sunt anunțate de proprietari; în orașele din tabel, de la 4,1% în Giroc la 22,6% în Ploiești.
Unde găsești anunțurile proprietarilor
Ce parte din anunțurile fiecărui portal, după eliminarea dublurilor, sunt publicate de proprietari:
| Portal | Chirii: de la proprietari | Chirii analizate | Vânzări: de la proprietari | Vânzări analizate |
|---|---|---|---|---|
| Publi24 | 57,1% | 7.990 | 44,0% | 14.393 |
| Romimo | 56,2% | 4.053 | 45,0% | 5.695 |
| OLX | 31,0% | 21.333 | 13,2% | 54.536 |
| Lajumate | 24,6% | 3.356 | 19,6% | 9.985 |
| Anunțul | 20,6% | 515 | 9,1% | 1.519 |
| Imoradar24 | 11,6% | 41.316 | 4,2% | 88.938 |
| Imobiliare.ro | 3,5% | 3.016 | 2,9% | 1.832 |
| Storia | 2,6% | 10.563 | 2,5% | 12.096 |
Pe Publi24 și Romimo, mai mult de jumătate dintre chirii sunt anunțate de proprietari, pe OLX aproape o treime. Pe Storia și Imobiliare.ro, sub 4%. Cine caută anume un proprietar găsește deci cele mai multe anunțuri pe portalurile de mică publicitate. Pe apartamente.org, filtrul „Doar proprietar” din căutare păstrează numai anunțurile proprietarilor, iar ghidul despre închirierea fără comision explică ce înseamnă comisionul și cum îl eviți. Înainte de semnare, contractul de închiriere și garanția contează la fel de mult cu un proprietar ca și cu o agenție.
Întrebări frecvente
E mai ieftin să închiriezi de la proprietar decât prin agenție?
Da, în medie cu 6,3% pe metru pătrat, pentru același număr de camere în același oraș (92.142 de chirii active pe 13 octombrie 2026); proprietarii au cerut mai puțin în 82 din 101 combinații oraș × camere. Comisionul agenției, când există, vine peste această diferență.
E mai ieftin să cumperi de la proprietar?
Nu în mod constant: proprietarii cer cu 1,1% mai puțin în medie, sunt mai ieftini doar în 77 din 145 de combinații oraș × camere, iar pe OLX luat separat cer cu 2,5% mai mult decât agențiile.
Unde găsești cele mai multe anunțuri de la proprietari?
Pe Publi24 (57,1% dintre chirii) și Romimo (56,2%), apoi pe OLX (31,0%). Pe Storia și Imobiliare.ro, sub 4% dintre chirii sunt de la proprietari.
Ce parte din anunțuri sunt de la proprietari?
21,3% dintre apartamentele de închiriat și 11,8% dintre cele de vânzare, pe cele opt portaluri care spun cine publică anunțul.
Cum am măsurat. Apartamentele active pe 13 octombrie 2026, după actualizarea de peste noapte, de pe cele opt portaluri care declară tipul vânzătorului: OLX, Publi24, Romimo, Lajumate, Anunțul, Imoradar24, Storia și Imobiliare.ro. Rentola, Compari.ro, Imopedia și Blitz nu spun cine vinde (marchează aproape toate anunțurile ca fiind de agenție) și au rămas în afara comparației. Un apartament publicat pe mai multe dintre cele opt portaluri e numărat o singură dată. Am păstrat anunțurile cu 1–4 camere, suprafață utilă între 10 și 300 m², prețuri de vânzare între 10.000 și 2.000.000 € (300–10.000 €/m²) și chirii între 50 și 10.000 € pe lună (2–60 €/m²). Pentru fiecare combinație oraș × număr de camere cu cel puțin 30 de anunțuri de la proprietari și 30 de la agenții am împărțit mediana prețului pe metru pătrat cerut de proprietari la cea cerută de agenții; cifra pe oraș și cea națională sunt media geometrică a acestor rapoarte, ponderată cu numărul de anunțuri al grupului mai mic. Un oraș intră în tabele cu cel puțin 500 de apartamente analizate. Calculul complet este în depozitul site-ului, scripts/studies/october-studies-2026-10.ts.
Ce nu arată cifrele. Sunt prețuri cerute, nu de tranzacție. „Proprietar” înseamnă că portalul arată anunțul ca fiind al unei persoane fizice; unii agenți publică drept persoane fizice, iar unii proprietari lucrează prin agenții, și nu putem verifica fiecare anunț. Comisionul agenției, când există, nu intră în preț, deci diferența pentru chiriaș poate fi mai mare decât cea măsurată aici. Toate rândurile, pe orașe și pe portaluri, sunt în fișierul CSV. Metodologia generală: /metodologie.