Un contract de închiriere prost scris nu se vede până nu se strică ceva. Atunci, deodată, contează dacă scria cine plătește boilerul, cu cât timp înainte se anunță plecarea și dacă proprietarul poate intra în apartament când vrea. Mai jos, ce trebuie să conțină, ce înseamnă înregistrarea la ANAF pentru amândouă părțile și clauzele care nu produc niciun efect chiar dacă le semnezi.
Pe scurt. Contractul se încheie în scris în două exemplare, se înregistrează de proprietar la ANAF în 30 de zile, și trebuie să numească exact patru lucruri ca să fie util: cine, ce apartament, cât timp, cât și când se plătește. Restul clauzelor există ca să te protejeze de situațiile în care oamenii nu mai sunt de bună-credință.
Ce trebuie să conțină
- Părțile, cu date de identificare complete. Proprietarul trebuie să fie cel din cartea funciară — cere extrasul sau măcar actul de proprietate. Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, semnează toți sau unul cu procură.
- Apartamentul, identificat prin adresă completă, număr cadastral și suprafață. Nu „garsoniera de la etajul 3”.
- Durata, cu dată de început și de sfârșit, plus ce se întâmplă la expirare: se prelungește automat sau nu.
- Chiria: sumă, monedă, dată-limită de plată, metodă. Dacă este în euro, scrie cursul folosit — al BNR din ziua plății este cel mai puțin disputabil.
- Garanția: cuantum, în ce condiții se reține și termenul de restituire. Detalii aici.
- Cheltuielile: cine plătește întreținerea, utilitățile, fondul de reparații, internetul. Scrie-le pe rând, nu „utilitățile”.
- Preavizul, pentru fiecare parte. Uzual 30 de zile; ce contează e să fie simetric.
- Procesul-verbal de predare-primire, anexat, cu indexurile contoarelor, starea apartamentului și inventarul mobilei. Fă poze la predare și atașează-le.
Înregistrarea la ANAF: ce schimbă
Proprietarul are obligația să declare veniturile din chirii și să înregistreze contractul la ANAF, în termen de 30 de zile de la încheiere. Consecințele sunt asimetrice și merită știute de ambele părți.
Pentru proprietar, neînregistrarea înseamnă venit nedeclarat, cu impozit, dobânzi și penalități la control. Pentru chiriaș, un contract înregistrat este dovada certă a raportului: îți dă adresă pentru viza de flotant, pentru medic de familie, pentru școala copilului și pentru orice situație în care trebuie să demonstrezi unde locuiești.
Un contract înregistrat la ANAF constituie, potrivit Codului de procedură civilă, titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele convenite — și, la expirarea contractului, pentru evacuare. Asta taie ani de proces. Este motivul pentru care unii proprietari evită înregistrarea, dar și motivul pentru care le convine: funcționează în ambele sensuri.
Clauze care nu produc efecte, oricât ar insista cineva
- „Proprietarul poate intra oricând.” Nu. Locuința închiriată este domiciliul chiriașului pe durata contractului. Vizitele se anunță și se fac la ore rezonabile; scrie în contract un preaviz de 24 de ore.
- „Chiriașul poate fi evacuat pe loc dacă întârzie.” Evacuarea se face prin executor, în baza unui titlu executoriu. Nicio clauză nu autorizează schimbarea yalei sau scoaterea lucrurilor pe scară.
- „Garanția nu se restituie în niciun caz.” Garanția acoperă daune dovedite și datorii, nu este o taxă. O clauză de nerestituire necondiționată este abuzivă.
- „Chiria crește oricând decide proprietarul.” Prețul este element esențial: se modifică prin acordul părților sau după o formulă scrisă în contract, nu unilateral.
Cinci lucruri de făcut înainte să semnezi
- Cere extrasul de carte funciară. Verifici că cine semnează este proprietarul și că apartamentul nu are surprize.
- Cere ultimele trei liste de întreținere. Îți spun cât costă iarna și dacă blocul are datorii.
- Fotografiază tot la predare, inclusiv defectele existente, și atașează pozele la procesul-verbal.
- Notează indexurile la apă, gaz și curent, semnate de amândoi.
- Verifică dacă prețul este rezonabil pentru zonă. La 13 septembrie 2026 sunt 128.479 apartamente distincte de închiriat urmărite; pe fiecare anunț de pe site scrie cu cât e peste sau sub mediana zonei lui.
Ce se întâmplă la ieșire
Se face un nou proces-verbal, cu aceleași indexuri și aceeași listă. Diferența dintre starea de la intrare și cea de la ieșire, minus uzura normală, este ce poate fi reținut din garanție. „Uzura normală” înseamnă exact ce spune: pereți care s-au îngălbenit în doi ani sunt uzură, o gaură în ușă nu este.
Acest text explică practica obișnuită și textele legale la care se referă; nu ține loc de consultanță juridică pentru o situație anume. Pentru cât ar trebui să coste chiria în zona ta, vezi estimatorul sau pagina orașului tău din lista de chirii.