Când te uiți la un anunț, vezi un preț. Când semnezi, plătești în fiecare lună cinci lucruri, și doar unul dintre ele este rata. Mai jos sunt toate cinci, cu ordinea lor de mărime pe un apartament obișnuit, ca să știi dinainte ce înseamnă „îmi permit".
Pe scurt. Pentru un apartament median de vânzare în București (122.000 €) cu 15% avans și un credit pe 30 de ani la o dobândă de 6,5%, rata este în jur de 85% din costul lunar total. Restul de 15% — asigurări, întreținere, impozit — nu apare în niciun anunț și nu dispare când termini creditul.
1. Rata la credit
Depinde de trei lucruri: cât împrumuți (prețul minus avansul), dobânda și durata. Regula de degetul mare pentru 2026: la o dobândă de 6,5% pe 30 de ani, fiecare 10.000 € împrumutați costă în jur de 63 € pe lună. Un apartament de 177.000 € în Cluj-Napoca, cu 15% avans, înseamnă un credit de aproximativ 85% din preț și o rată pe care o poți citi exact pe fiecare anunț de pe site, în secțiunea „Cât costă pe lună să îl deții". Schimbă avansul și durata și vezi cum se mișcă.
Ce uită lumea: pe 30 de ani, dobânda totală depășește de regulă suma împrumutată. Nu este un argument împotriva creditului — este motivul pentru care 5 ani mai puțin sau 5% avans mai mult contează mai mult decât pare.
2. Asigurarea obligatorie (PAD)
Polița de Asigurare împotriva Dezastrelor este obligatorie prin lege pentru orice locuință și acoperă cutremur, inundație și alunecare de teren, cu o sumă asigurată fixă. Prima este mică — ordinul a 20 € pe an pentru o construcție din beton sau cărămidă — dar lipsa ei se amendează și, mai important, băncile o cer la creditare. Se plătește o dată pe an; pe lună, este cea mai mică dintre cele cinci cifre.
3. Asigurarea facultativă
Banca cere, de regulă, și o asigurare a imobilului la valoarea lui, cesionată în favoarea ei. Costul este un procent din valoare — în jur de 0,1–0,2% pe an, în funcție de asigurător, de vechimea blocului și de ce include (răspundere civilă, bunuri). La un apartament de 120.000 € vorbim de 10–20 € pe lună. Merită și fără bancă: este singura dintre cele cinci care îți poate da înapoi bani.
4. Întreținerea
Cea mai variabilă și cea mai subestimată. Include apa, căldura (unde este centrală de bloc sau termoficare), curățenia, liftul, fondul de rulment și fondul de reparații. Într-un bloc cu termoficare, iarna, întreținerea pentru două camere trece ușor de 150 €; vara scade la 40–60 €. Cu centrală proprie, plătești gazul separat, dar întreținerea rămâne. Cere ultimele trei liste de întreținere înainte de vizionare — un administrator serios le are și un vânzător onest ți le dă.
Un semn de întrebare mare: fondul de reparații. Un bloc fără fond și cu acoperiș de 40 de ani înseamnă o cotizație specială la prima ploaie mare.
5. Impozitul pe clădire
Se plătește anual la primărie și se calculează dintr-o valoare impozabilă — nu prețul de piață, ci o valoare pe metru pătrat stabilită prin Codul fiscal (art. 457), înmulțită cu coeficienți de rang al localității, de zonă și de vechime — la care se aplică o cotă între 0,08% și 0,2%, decisă de fiecare consiliu local. Pentru un apartament obișnuit în oraș, rezultatul este de ordinul zecilor de euro pe lună la limita de sus și al câtorva euro la limita de jos. Cifra exactă o afli din decizia primăriei tale; site-ul afișează un interval orientativ pe fiecare anunț.
Cum arată totul pe un exemplu
Luăm un apartament cu 2 camere în Mănăștur, Cluj-Napoca, la prețul median al zonei (162.932 €). Cu 15% avans și 30 de ani la 6,5%: rata este partea leului, asigurările adaugă în jur de 15–25 € pe lună, întreținerea 60–120 € în funcție de sezon, impozitul câțiva euro până la câteva zeci. Total: rata plus aproximativ 100–170 € pe lună. Aceeași aritmetică, cu cifrele apartamentului concret, este pe fiecare anunț de vânzare de pe site.
Ce să faci înainte să semnezi
- Cere listele de întreținere pe ultimele 3 luni de iarnă și 3 de vară.
- Întreabă administratorul de fondul de reparații și de lucrările planificate.
- Pune în calcul rata la o dobândă cu 1–2 puncte mai mare decât cea de azi, dacă dobânda nu este fixă.
- Verifică cât valorează apartamentul față de zonă: dacă plătești 15% peste mediană, nicio optimizare a ratei nu recuperează diferența.
Cifrele din acest ghid se actualizează automat din anunțurile active — de aceea nu sunt rotunjite la „aproximativ 100.000 €". La 13 septembrie 2026, sunt 242.185 apartamente distincte de vânzare în cele 94 orașe urmărite.