Metodologie

Pagina aceasta explică de unde vin datele de pe apartamente.org, ce facem cu ele și ce nu putem garanta. Suntem un agregator: nu vindem, nu închiriem și nu intermediem nicio locuință, nu suntem agenție imobiliară și nu luăm comision din nicio tranzacție. Fiecare anunț are link către anunțul original de la sursă.

Aceleași date sunt servite și pe apartamente.syncerp.work, adresa folosită de aplicația noastră de Android.

Sursele

Urmărim 18 portaluri imobiliare din România, unde anunțurile sunt deja publicate public: Imoradar24, OLX, Storia, Romimo, Publi24, Compari, Rentola, Lajumate, Imobiliare, Blitz, Imopedia, Anunțul, Remax, Sud Rezidențial, Milluu, Korter, Direct Dezvoltator și Imovia.

În acest moment baza conține 956.358 de anunțuri din 42 de județe: 677.634 de vânzări și 278.724 de închirieri. Nimic din ce vedeți aici nu este publicat de noi; totul aparține portalului și autorului anunțului.

Actualizarea

Colectarea rulează periodic, în serii, nu în timp real și nu pretindem asta. Între momentul în care un anunț apare sau se modifică la sursă și momentul în care ajunge la noi trece un interval de timp, așa că anunțul original rămâne întotdeauna referința.

Cum recunoaștem un duplicat

Același apartament este publicat frecvent pe patru sau cinci portaluri, uneori de agenții diferite. Îl recunoaștem după numărul de camere, suprafața utilă și preț, comparate cu toleranța rotunjirilor dintre portaluri (un metru pătrat, 1% din preț), și cerem o confirmare: aceeași primă fotografie, același fișier de imagine, același text al anunțului, poziția pe hartă (cel mult 300 m între anunțuri) sau, când anunțurile nu au coordonate, aceeași zonă și cuvinte comune în titlu. Când anunțurile dovedesc singure că sunt același apartament — aceeași fotografie, același fișier sau același text — acceptăm și diferențele mai mari dintre portaluri: o cameră în plus sau în minus (un portal trece „4 camere sau mai multe” la 4), 3 m² sau 5% din suprafață și 3% din preț. Un text sau o fotografie care apare la apartamente de mărimi și prețuri diferite — paragraful standard al unei agenții, o siglă, o randare — nu dovedește nimic și nu îl folosim. Textul îl comparăm pe pasaje, așa că îl recunoaștem și când un portal îi adaugă ceva în față („Anunț postat de agenția…”), când i s-a inserat un link sau când la import diacriticele s-au pierdut. Când portalurile se contrazic doar asupra locului — pun acul hărții în locuri diferite, ori numesc zona altfel — nu tragem concluzia că sunt două apartamente: cerem în schimb ca titlurile să coincidă aproape în întregime, pe cel puțin trei cuvinte distinctive. Ce desparte două anunțuri sunt faptele pe care le declară: un etaj diferit, ani de construcție la peste zece ani distanță, peste doi kilometri între ace sau două zone bucureștene pe care le putem situa pe hartă — verificate față de fiecare anunț deja grupat, nu doar față de cel care seamănă. Facem o excepție când două anunțuri sunt, pentru cititor, același anunț: același text, fără fotografii vădit diferite, cum se întâmplă când un portal greșește etajul sau anul ori când un dezvoltator publică apartamente identice pe mai multe etaje, pe care le arătăm o singură dată. Comparăm doar anunțuri de același tip, vânzare cu vânzare și închiriere cu închiriere, din aceeași localitate (indiferent dacă portalul îi scrie numele cu diacritice sau fără), iar anunțurile potrivite devin o singură intrare care păstrează toate sursele.

Cât de des nimerim. Am luat 847 de grupuri la întâmplare și le-am judecat unul câte unul: 697 s-au putut stabili din ce spun anunțurile — etaj, preț, suprafață, titlu — iar 150 au rămas nelămurite și nu intră în cifrele de mai jos. Pe grupurile de 2–12 anunțuri, câte are aproape orice apartament, 99,2% sunt corecte (ponderat pe 21 de straturi de mărime și oraș). Pe grupurile mari, de 13 anunțuri în sus, 89,0% — acestea sunt aproape numai ansambluri noi, unde același preț și aceeași suprafață se repetă la zeci de apartamente identice; le recunoaștem după etajele lor și nu le numărăm ca un singur apartament. Cât despre perechile care seamănă fără să fie același apartament, în orașele mari și mijlocii nu am găsit niciuna scăpată. Măsurat pe 23 septembrie 2026.

Gruparea completă se face la sfârșitul colectării de noapte și din nou seara, iar aceeași grupare servește căutarea, paginile de oraș și de zonă și comparațiile de preț: se schimbă toate odată, niciodată separat. În timpul colectării, anunțurile noi sunt atașate din oră în oră la intrarea apartamentului pe care îl dublează, dacă acesta are deja una, ca să nu apară ca intrări separate până la gruparea următoare. Anunțurile sunt parcurse într-o ordine fixă (cel mai recent publicat întâi, apoi cel mai recent văzut, apoi după identificator), așa că aceleași date dau de fiecare dată aceleași grupuri. Ordinea fixă face rezultatul reproductibil; nu înseamnă că o altă ordine ar găsi exact aceleași grupuri și nici că fiecare potrivire este corectă.

Un apartament are un singur număr de camere și o singură zonă, hotărâte pentru apartament, nu pentru anunțul prin care ajungeți la el. Dacă un anunț spune doar „Sector 3” și altul „Titan”, cele două nu se contrazic: Titan este în Sectorul 3, așa că păstrăm cartierul. Când portalurile chiar nu se potrivesc (un anunț spune Mănăștur, altul Grigorescu), alegem una dintre zone, ca toate anunțurile apartamentului să arate la fel: pe cea spusă de cele mai multe, iar la egalitate pe cea din anunțul cel mai recent. Asta e o alegere, nu o dovadă. Un astfel de apartament nu apare pe pagina niciunui cartier, iar prețul lui este comparat cu tot sectorul (în București, când zonele date sunt în același sector) sau cu tot orașul. Cardul spune cu ce l-am comparat, iar când comparația a ajuns la tot orașul nu spune deloc că e sub sau peste preț. La fel când anunțurile nu se potrivesc la numărul de camere: alegem unul, ca anunțurile să arate la fel, dar cardul nu afișează nicio comparație.

Comparabilele cu care estimăm prețul sunt apartamentele din aceeași zonă, cu același număr de camere; când zona are prea puține, cele din sector sau din tot orașul, și fiecare anunț spune cu care a fost comparat. Fiecare apartament contează o singură dată printre ele, oricâte portaluri l-ar publica, iar apartamentul însuși nu intră niciodată printre propriile comparabile.

Paginile sectoarelor din București cuprind toate apartamentele pe care le putem plasa în sector: cele date doar cu sectorul și cele din cartierele pe care harta noastră le pune în acel sector. Un apartament din Titan apare și pe pagina Titan, și pe pagina Sectorului 3, o singură dată pe fiecare. Un cartier aflat pe granița a două sectoare nu este atribuit niciunuia dacă anunțurile nu spun care, iar un apartament ale cărui anunțuri indică sectoare diferite nu apare pe pagina niciunui sector.

Medianele de preț de pe paginile orașelor, sectoarelor și zonelor — prețul median, intervalul obișnuit (p25–p75) și prețul median pe metru pătrat — sunt calculate pe apartamente distincte: fiecare apartament contează o singură dată, oricâte portaluri îl publică, cu prețul cerut în cel mai recent publicat dintre anunțurile lui care au preț, o suprafață utilă între 12 și 500 mp și un preț pe metru pătrat plauzibil. Un apartament fără un astfel de anunț, sau al cărui număr de camere nu îl putem stabili, este numărat printre apartamente, dar nu intră în mediane. Tot pe apartamente distincte sunt calculate comparațiile de preț ale fiecărui anunț și evoluțiile pe 30 de zile. În tabelele pe numărul de camere, coloana „Anunțuri” spune câte anunțuri active descriu apartamentele cu atâtea camere, iar prețul median și cuartilele €/mp sunt pe apartamente distincte, un preț cerut pe apartament; cifra din mijloc este cea din care pleacă estimarea fiecărui anunț.

Când portalurile nu sunt de acord asupra prețului, și se întâmplă des, nu alegem un preț „corect” și nu calculăm o medie. Le arătăm pe toate, fiecare cu portalul care îl publică. Un apartament cu patru surse și trei prețuri diferite spune ceva despre piață, nu este o eroare de curățat.

Comparațiile între zone

Clasamentul zonelor dintr-un oraș și comparația unei zone cu tot orașul se fac pe apartamente distincte, după unificarea anunțurilor care descriu același apartament, și se recalculează în fiecare noapte. O zonă cu prea puține apartamente pentru o mediană solidă nu intră în clasament.

„Sub prețul zonei”

Un apartament apare printre oferte când prețul lui pe metru pătrat este cu cel puțin 10% sub mediana comparabilelor: apartamentele distincte cu același număr de camere din aceeași zonă, ori din sector sau din tot orașul când zona are prea puține, cu prețul lor pe metru pătrat recalculat pentru suprafața lui (vezi mai jos). Procentul îl calculăm noi, din anunțurile active; nu este preluat din anunț. Peste 30% sub mediană nu afișăm nimic, pentru că acolo diferența vine aproape întotdeauna dintr-o suprafață greșită sau dintr-o chirie trecută drept vânzare. Un preț mic poate avea și un motiv pe care anunțul nu îl spune — parter, ultimul etaj, bloc vechi, fără lift —, iar lista îl afișează unde îl găsește.

Suprafața în comparație

La același număr de camere, un apartament mic cere mai mult pe metru pătrat decât unul mare: bucătăria, baia și holul costă cam la fel, oricât de mare e restul. La garsonierele de închiriat din Brașov, cele sub 26 mp cereau în medie 13,5 €/mp pe lună, iar cele de 45 mp și peste, 8,3 €/mp (anunțurile active pe 14 octombrie 2026). Comparată cu mediana simplă a zonei, aproape orice garsonieră mică ieșea „peste prețul zonei”, iar aproape orice garsonieră mare, „sub”.

De aceea, de pe 18 octombrie 2026, înainte să calculăm mediana și intervalul obișnuit ale comparabilelor, recalculăm prețul pe metru pătrat al fiecăruia pentru suprafața apartamentului comparat. Cât se schimbă prețul pe metru pătrat cu suprafața am măsurat pe 327.906 apartamente distincte, în interiorul fiecărei zone și pentru fiecare număr de camere, și am verificat măsurătoarea pe orașe pe care nu fusese făcută:

Pe orașe pe care nu fusese măsurată, regula a redus abaterea tipică dintre prețul cerut al unei garsoniere de închiriat și comparația ei de la 15,4% la 12,6%. La patru camere și peste nu am găsit o diferență care să se păstreze de la un oraș la altul, așa că acolo nu ajustăm. Măsurată pe fiecare oraș mare, diferența variază: la garsonierele de închiriat, 10% suprafață în plus înseamnă cu 3,1% mai puțin pe metru pătrat în București și cu 5,6% mai puțin în Sibiu. Folosim o singură regulă pentru toată țara.

Aceeași regulă o aplică eticheta de preț de pe fiecare anunț, valoarea estimată și intervalul ei, lista „sub prețul zonei”, cifra „sub mediana zonei” din indice și pagina „Cât valorează apartamentul meu?”. Medianele de pe paginile orașelor și zonelor rămân medianele simple ale apartamentelor distincte: ele descriu zona, nu un apartament anume. Indicii oficiali ai chiriilor din Germania compară locuințele tot pe clase de suprafață, alături de zonă și de vechimea clădirii (de exemplu tabelul Mietspiegel Berlin 2023), iar manualul european al indicilor de preț ai locuințelor descrie stratificarea pe suprafață printre metodele care separă schimbarea prețului de schimbarea tipului de locuință vândută (Eurostat, Handbook on Residential Property Prices Indices, 2013).

Normalizarea câmpurilor

Portalurile descriu aceleași lucruri în formate diferite, așa că le aducem la o formă unică, ca să poată fi comparate și filtrate.

Unde un portal pur și simplu nu spune ceva, păstrăm necunoscutul ca necunoscut. Lipsa unei informații nu devine o negație: un anunț care nu precizează etajul nu se transformă într-un apartament la parter.

Istoricul prețurilor

La fiecare reverificare comparăm prețul găsit cu ultima valoare pe care o aveam și, când s-a schimbat, înregistrăm o observație nouă, cu data ei. Așa s-au adunat peste 1,1 milioane de observații.

Cât de adâncă este seria diferă mult de la un anunț la altul. Pentru circa 120.000 de anunțuri avem mai multe valori și deci o evoluție; pentru celelalte avem deocamdată o singură măsurătoare, fie pentru că anunțul e nou, fie pentru că prețul nu s-a schimbat de când îl urmărim. Până pe 21 septembrie 2026 istoricul se ștergea odată cu anunțul atunci când acesta dispărea de pe piață, ceea ce ținea seriile scurte. În august am hotărât să-l păstrăm, dar o regulă a bazei de date a continuat să-l șteargă fără să observăm (vedeți „Corecții”). De pe 21 septembrie îl păstrăm efectiv, așa că adâncimea crește de la o lună la alta.

Sunt date obținute prin observare repetată, de-a lungul timpului. Nu există nici pe portalurile-sursă, care arată doar prețul de astăzi.

Anunțuri care dispar

Un anunț poate fi retras sau modificat la sursă între două verificări ale noastre. Nu ștergem istoricul de preț strâns până atunci, pentru că dispariția unui anunț este ea însăși o informație, dar nu putem garanta că tot ce vedeți aici mai este valabil în acest moment. Linkul către anunțul original este singurul mod sigur de a verifica.

Limite

Acoperirea nu este totală. Nu prindem tot ce se publică în România și nici toate portalurile locale.

Un portal își poate schimba structura oricând, iar colectarea se rupe fără avertisment. Până observăm și reparăm, datele de acolo rămân în urmă.

Potrivirea duplicatelor mai greșește: două locuințe foarte asemănătoare pot ajunge unite, iar același apartament poate rămâne pe două intrări separate.

Calitatea datelor noastre nu o poate depăși pe cea a anunțului original. O suprafață sau un etaj trecute greșit la sursă ajung greșite și la noi.

Fotografiile și descrierile aparțin sursei și autorului anunțului. Le folosim pentru identificare, cu link către original.

Dacă găsiți o eroare — o potrivire greșită, un preț aberant, un anunț care nu ar trebui să apară — scrieți la contact@apartamente.org și o corectăm.

Indicele apartamente.org

Indicele apartamente.org este raportul lunar al pieței, cu o ediție pentru fiecare lună încheiată. Fiecare ediție pune alături, la vânzare și la închiriere, două cifre pe care le calculăm noi, din anunțurile active, pe apartamente distincte: câte apartamente au prețul cerut sub mediana zonei lor și la câte anunțuri a scăzut prețul cerut.

Sub mediana zonei

Ponderea apartamentelor al căror preț cerut pe metru pătrat este cu 10% până la 30% sub mediana zonei lor. Mediana zonei este cea folosită și de paginile „sub prețul zonei”: prețul pe metru pătrat din mijloc al apartamentelor distincte cu același număr de camere din aceeași zonă, fără apartamentul comparat, recalculat pentru suprafața lui (vezi Suprafața în comparație). Intră în calcul numai apartamentele comparate cu propria zonă, nu cu sectorul sau cu tot orașul, cum face uneori cardul unui anunț, fără apartamentele ale căror anunțuri se contrazic la numărul de camere (la aceste apartamente cardul nu afișează nicio comparație; patru camere și peste contează ca un singur număr de camere), și numai din zonele cu cel puțin 100 de apartamente distincte, aceleași ca în clasamentele de zone din raport. Fiecare apartament contează o singură dată, cu prețul anunțului pe care îl afișăm, oricâte portaluri l-ar publica. Nu intră anunțurile cu prețul fără TVA și nici cele cu un preț pe metru pătrat neplauzibil (sub 250 sau peste 12.000 €/mp la vânzare, sub 1,5 sau peste 80 €/mp pe lună la închiriere); fotografia nu contează. Mai mult de 30% sub mediană nu numărăm, pentru că acolo diferența vine aproape întotdeauna dintr-o eroare a anunțului, cum ar fi o suprafață greșită sau o chirie trecută drept vânzare. Numitorul sunt toate apartamentele care intră în calcul din aceleași zone, cu fotografie sau fără.

Cifra nu este lista de oferte de pe paginile orașelor: lista cere o fotografie, ia numai portalurile care publică anunțuri originale și se oprește la 40 de apartamente, pe când indicele le numără pe toate.

Prețul a scăzut

Ponderea anunțurilor al căror preț cerut a scăzut cu mai mult de 0,5% în 30 de zile: prețul de la ultima măsurătoare a lunii față de ultimul preț cerut înainte de începutul ferestrei. Măsurăm numai pe cele opt portaluri care își actualizează prețul la fiecare vizită (Storia, OLX, Publi24, Romimo, Lajumate, Blitz, Imopedia și Anunțul), câte un anunț pe apartament, cu orașul cunoscut și cu aceeași monedă la ambele capete; schimbările de 30% sau mai mult, în orice direcție, sunt scoase, pentru că aproape întotdeauna corectează anunțul, nu prețul. Este aceeași măsurătoare ca în secțiunea „Cât s-au schimbat prețurile pe aceleași anunțuri” din raport, publicată din 13 octombrie 2026.

Pe orașe și pe județe

„Sub mediana zonei” apare pentru orașele și județele cu cel puțin 300 de apartamente în calcul, iar „prețul a scăzut” pentru orașele în care urmărim cel puțin 300 de anunțuri; sub acest prag, câteva anunțuri ar muta procentul cu puncte întregi. Fiecare oraș intră în județul indicat de cele mai multe dintre anunțurile lui, iar Bucureștiul este județ de sine stătător. Cifra unui județ acoperă numai zonele eligibile din orașele lui, de obicei reședința de județ, nu tot județul.

Când apare

Ediția unei luni apare în prima marți a lunii următoare, de la ora 0:00, ora României, și nu se mai schimbă: cifrele ei sunt cele de la ultima măsurătoare a lunii, făcută în fiecare seară, după actualizarea anunțurilor. Cât timp luna e în curs, pagina ei arată cifrele de până atunci, marcate „în curs” și recalculate în fiecare noapte. Între sfârșitul lunii și ziua ediției, pagina lunii încheiate spune când apare ediția, iar luna nouă nu arată încă cifrele indicelui; tabelele raportului lunii încheiate rămân cum erau în ultima ei zi.

Ce nu arată

Sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție. Un apartament sub mediana zonei nu este neapărat o ofertă bună: poate fi la parter sau la ultimul etaj, într-un bloc vechi sau fără lift, lucruri pe care mediana nu le vede. Scăderile de preț se văd numai la anunțurile care au stat cel puțin 30 de zile pe piață, deci mai degrabă la oferta care așteaptă decât la cea care se vinde repede. Când schimbăm o definiție, o scriem la Corecții, împreună cu cifrele pe care le-a mutat.

Definițiile de mai sus sunt versiunea 1 a indicelui, cea cu care este calculată prima ediție, din octombrie 2026, inclusiv comparația la suprafața apartamentului din 18 octombrie 2026. Fișierul CSV cu cifrele fiecărei ediții o numește; o schimbare de definiție primește o versiune nouă, de la ediția următoare.

Cum ne comparăm cu alți indici

Indicele apartamente.org nu înlocuiește statisticile oficiale și nu este primul indice al pieței imobiliare din România. Ce măsoară celelalte surse:

• Indicele trimestrial al prețurilor locuințelor publicat de INS măsoară evoluția prețurilor de tranzacție, din actele autentificate la notari, pentru apartamente și case, noi și vechi, pe toată țara (la apartamente, București separat de restul țării), cu anul 2015 ca bază. Apare la câteva luni după încheierea trimestrului și nu are cifre pentru alte orașe sau pe zone (fișa metodologică publicată de Eurostat).
• ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) numără lunar imobilele vândute, pe țară și pe județe: case, terenuri și apartamente laolaltă, fără prețuri și fără o cifră separată pentru apartamente (un comunicat ANCPI, în Bursa; cifrele din ianuarie 2026, în Capital).
• Indicele Imobiliare.ro, publicat din 2009, arată lunar prețul mediu cerut pe metru pătrat util pentru apartamentele scoase la vânzare, separat pentru cele noi și cele vechi, în zece orașe: București, Cluj-Napoca, Brașov, Constanța, Iași, Timișoara, Craiova, Sibiu, Oradea și Ploiești (ediția din martie 2026; lansarea, în noiembrie 2009).
• ZF Index Imobiliar, al Ziarului Financiar, realizat în parteneriat cu SVN România, urmărește lunar prețul mediu cerut pentru un apartament vechi cu trei camere în 13 zone din București (ediția din iulie 2026).

Ce face altfel Indicele apartamente.org: citim anunțurile active de pe toate cele 18 portaluri pe care le urmărim; un apartament publicat pe mai multe portaluri contează o singură dată; comparăm fiecare apartament cu zona lui și cu apartamentele cu același număr de camere, la suprafața lui, nu cu media orașului; măsurăm în fiecare seară, în toate orașele cu destule anunțuri, și publicăm lunar, la o dată fixă. Ca indicele Imobiliare.ro și ZF Index Imobiliar, lucrăm cu prețuri cerute, nu plătite. Cifrele noastre nu sunt nivelul prețurilor, ci câte apartamente sunt sub mediana zonei lor și la câte anunțuri a scăzut prețul. Sursele de mai sus au fost verificate pe 16 octombrie 2026.

Cum citezi cifrele

Statisticile de pe paginile orașelor și zonelor și din Indicele apartamente.org sunt publicate sub licența CC BY 4.0: pot fi preluate liber, inclusiv comercial, cu atribuire. Fiecare pagină are, sub cifre, citarea ei recomandată: sursa, locul, data și adresa paginii. O ediție a indicelui se citează „Indicele apartamente.org, octombrie 2026”, cu link la pagina lunii. Cifrele paginilor se recalculează în fiecare noapte, așa că o citare care contează pe o valoare anume trebuie să includă data. Pentru redacții, pagina de presă a indicelui are aceleași cifre într-o formă citabilă, cu fișier CSV.

Corecții

Când schimbăm o regulă de calcul, cifrele se mișcă fără ca vreun vânzător să fi schimbat vreun preț. Ca să nu treacă drept mișcare de piață, notăm aici fiecare corecție: ce s-a schimbat, când, și cât a mutat cifrele publicate.

18 octombrie 2026 — comparația la suprafața apartamentului. Eticheta de preț a fiecărui anunț, valoarea estimată, lista „sub prețul zonei” și cifra „sub mediana zonei” din indice compară acum prețul pe metru pătrat cu cel al comparabilelor recalculat pentru suprafața apartamentului (vezi Suprafața în comparație). Până acum îl comparau cu mediana lor simplă, iar un apartament mic părea scump doar pentru că e mic. Efectul, calculat pe aceleași date, din 14 octombrie, cu regula veche și cu cea nouă: la garsonierele de închiriat sub 26 mp, eticheta „peste prețul zonei” a scăzut de la 60% la 43% dintre anunțuri, iar „sub prețul zonei” a crescut de la 5% la 18%; la cele de 45 mp și peste, „sub prețul zonei” a scăzut de la 56% la 31%. Pe toate anunțurile, cele cu cel puțin 10% sub comparație au trecut de la 145.167 la 142.492 (14.144 au ieșit de sub prag, 11.469 au intrat), iar cele cu cel puțin 10% peste, de la 152.697 la 150.383. „Sub mediana zonei” din indice: de la 22,7% la 22,8% la vânzare și de la 25,0% la 24,3% la închiriere. Medianele de pe paginile orașelor și zonelor nu s-au schimbat. Niciun preț nu s-a schimbat; s-a schimbat comparația.

14 octombrie 2026 — gruparea anunțurilor, a doua versiune. Gruparea recunoaște acum același apartament și când portalurile îl descriu puțin diferit: dacă anunțurile au aceeași fotografie, același fișier de imagine sau același text, comparat pe pasaje, acceptă o cameră în plus sau în minus, 3 m² sau 5% din suprafață și 3% din preț. Și desparte apartamentele diferite pe care gruparea veche le punea împreună: faptele declarate (etajul, anul construcției, poziția pe hartă) sunt verificate față de fiecare anunț al grupului, nu doar față de cel care seamănă. Efectul, calculat pe aceleași date, din 14 octombrie, cu gruparea veche și cu cea nouă: 382.205 apartamente și case distincte în loc de 428.939 (−10,9%). De atunci, numărul de apartamente distincte din tabelele raportului și de pe paginile orașelor și zonelor este calculat cu noua grupare; medianele de preț nu le-am recalculat cu gruparea veche, așa că nu putem spune cât le-a mutat noua grupare. Raportul pe octombrie 2026 este primul calculat așa: cifrele lui nu se compară direct cu cele din septembrie. Variațiile prețului pe metru pătrat, din tabelele raportului și de pe paginile orașelor și zonelor, lipsesc de la această corecție până când seriile zilnice se stabilizează, ca să nu compare zile numărate diferit. Pe 14 octombrie rularea de dimineață a folosit încă gruparea veche; pe 15 octombrie anunțurile de apartamente de pe Imoradar24 au lipsit din calcul, după trei colectări întrerupte aproape de final; pe 16 octombrie, prima zi după revenirea lor, orașele cu cel puțin 100 de apartamente de închiriat au avut cu până la 17% mai multe decât pe 17 octombrie. Iar până pe 18 octombrie numărul de apartamente distincte nu se stabilizase: în noaptea spre 18 octombrie, după surplusul din 16, apartamentele de închiriat au scăzut cu 5,5–9,2% în Bacău, Galați, Baia Mare, Satu Mare și Bistrița, deși între 24 septembrie și 4 octombrie în niciunul dintre aceste orașe nu scăzuseră într-o noapte cu mai mult de 5,3%. Totalul pe țară nu arăta asta în acea noapte: s-a mișcat cu −1,2%, în limitele zilelor dintre 24 septembrie și 4 octombrie. O parte vine din grupare, care încă unește, noapte de noapte, anunțuri ale aceluiași apartament, pe măsură ce le comparăm fotografiile. Unirea copiilor poate muta și medianele: între 13 și 17 octombrie, zile în care s-a schimbat gruparea, prețul pe metru pătrat la vânzare din cele 30 de orașe ale raportului s-a mișcat în medie cu −0,3%, iar într-un oraș cu până la 2,6%, pe când în oricare patru zile dintre 24 septembrie și 4 octombrie media s-a mișcat cu cel mult 0,1%, iar niciun oraș cu mai mult de 1,4%. O variație calculată peste aceste zile ar măsura catalogul nostru, nu prețurile, așa că raportul pe octombrie 2026 nu are variații. Ziua de la care pornesc din nou o notăm aici. Niciun anunț nu a fost șters și niciun preț nu s-a schimbat.

23 septembrie 2026 — medianele pe apartamente distincte. Prețul median, intervalul obișnuit (p25–p75) și prețul median pe metru pătrat de pe paginile orașelor, sectoarelor și zonelor sunt calculate acum pe apartamente distincte, cu un singur preț cerut pe apartament. Până atunci erau calculate din prețurile cerute în anunțuri, iar un apartament publicat pe patru portaluri conta de patru ori. Numărul de anunțuri și de apartamente nu s-a schimbat. Efectul, calculat pe aceleași date, din 22 septembrie 2026, cu regula veche și cu cea nouă: mediana națională a prețului pe metru pătrat la vânzare 1.857 → 1.829 €/mp (−1,5%), la chirie 9,27 → 9,17 €/mp (−1,1%). Dintre cele 679 de pagini publicate, prețul median s-a mișcat cu peste 5% pe 8 din 122 de pagini de oraș, 1 din 12 pagini de sector, 31 din 218 pagini de zonă, 4 din 32 de pagini de oraș pe număr de camere, 30 din 295 de pagini de zonă pe număr de camere; cea mai mare mișcare: Central, Cluj-Napoca, la vânzare, 259.000 → 190.000 € (−26,6%).

21 septembrie 2026 — un apartament, o comparație. Anunțurile aceluiași apartament erau grupate o dată pentru căutare și încă o dată pentru paginile orașelor, iar fiecare anunț își alegea singur zona și apartamentele cu care era comparat. Acum gruparea e una singură, iar zona, numărul de camere și comparația de preț se hotărăsc o dată pentru apartament, pentru toate anunțurile lui. Zona contează doar când e sigură: când anunțurile o spun la fel, sau când harta noastră confirmă că un cartier se află în sectorul spus. Când anunțurile nu se potrivesc, apartamentul e comparat cu sectorul sau cu orașul, iar dacă a ajuns la tot orașul cardul nu mai spune că e sub sau peste preț. Măsurat în seara lansării, pe aceleași date, cu regula veche și cu cea nouă: la 60,2% dintre apartamentele cu mai multe anunțuri (65.390 din 108.672), comparația depindea de anunțul pe care îl deschideați. Mediana nu s-a schimbat pe niciuna dintre cele 122 de pagini de oraș publicate. Pe paginile de zonă s-a schimbat setul de apartamente, pentru că un apartament cu zona nesigură a trecut de pe pagina cartierului pe pagina sectorului, iar odată cu setul s-a schimbat și mediana: pe 149 din cele 230 de pagini de zonă și pe 177 din cele 295 de pagini de zonă cu număr de camere. S-au schimbat și insignele de preț: 83.215 anunțuri au rămas cu cel puțin 10% sub comparația lor, 10.337 au trecut sub acest prag, iar 13.649 nu mai sunt sub el (5.715 dintre ele pentru că zona sau numărul de camere al apartamentului lor nu e sigur). Nu sunt chilipiruri noi sau pierdute: prețurile au rămas aceleași, s-a schimbat comparația. Nicio pagină nouă nu a fost publicată cu această ocazie.

21 septembrie 2026 — paginile sectoarelor. Pagina unui sector din București cuprindea doar apartamentele al căror anunț reprezentativ spunea, de exemplu, „Sector 4”. Acum cuprinde toate apartamentele pe care le putem plasa în sector, inclusiv pe cele din cartierele lui (Berceni, Tineretului, Văcărești). La lansare, Sectorul 4 la vânzare avea 6.454 de apartamente în loc de 4.868, iar Sectorul 1 la închiriat 9.261 în loc de 7.652. Cum s-a schimbat setul de apartamente, s-au mișcat și medianele sectoarelor: chiria mediană în Sectorul 1 este acum 1.000 €, nu 1.100 €. Un apartament ale cărui anunțuri indică sectoare diferite nu apare pe pagina niciunui sector.

21 septembrie 2026 — ce măsoară medianele. Unele pagini spuneau că medianele de preț sunt calculate pe apartamente distincte. Nu erau: sunt calculate din prețurile cerute în anunțuri, iar un apartament publicat pe patru portaluri contează de patru ori. Am corectat textele de pe paginile orașelor și zonelor, din raportul lunar, din pagina de presă, din widget și din llms.txt. Nicio cifră nu s-a schimbat. Trecerea medianelor pe apartamente distincte va fi o revizie separată, notată aici.

21 septembrie 2026 — istoricul prețurilor. Din august scriam aici că păstrăm istoricul de preț al anunțurilor care dispar. Nu era adevărat: o regulă a bazei de date îl ștergea odată cu anunțul, în fiecare noapte (8.226 de anunțuri numai pe 21 septembrie). Am oprit ștergerea: un anunț dispărut rămâne acum în baza de date, marcat ca inactiv, împreună cu istoricul lui. În copiile de siguranță am regăsit 643.251 dintre observațiile șterse (3 august – 19 septembrie). Ce s-a înregistrat și s-a șters între 7 august și 14 septembrie fără să ajungă într-o copie nu mai poate fi recuperat.

21 septembrie 2026 — orașe necoroborate. Un oraș numit de un singur portal nu mai contribuie la statistici. Un portal atribuise 453 de anunțuri din cartiere bucureștene (Herăstrău, Aviatorilor, Primăverii) unei comune din Brașov numite Lovnic, toate la aceleași coordonate — centrul geografic al țării, adică „nicăieri”. Alte trei „orașe” erau de fapt județe: Neamț, Alba și Prahova.

23 septembrie 2026 — regula acoperă și clasamentele raportului. De la 23 septembrie 2026 regula orașelor necoroborate se aplică și clasamentelor pe zone din raportul de piață: o zonă numită de un singur portal nu mai apare în clasamente, așa cum nu apare nici în statisticile pe oraș. Pâna acum regula oprea orașul, dar lăsa zona să intre în clasament pe aceeași dată.

Au ieșit din statistici 1.015 anunțuri din patru perechi oraș–tranzacție. Niciun anunț nu a fost șters sau ascuns: toate rămân în căutare, cu pagina lor. Efectul asupra medianei naționale a prețului pe metru pătrat, calculat pe aceleași date cu regula veche și cu cea nouă, în două feluri. Din toate anunțurile, cum sunt calculate deocamdată medianele de pe pagini: la chirie 9,29 → 9,27 €/mp (−0,22%), la vânzare 1.857 → 1.858 €/mp (+0,07%). Pe apartamente distincte, un anunț pe apartament, o reconstrucție pe care paginile nu o afișează încă: la chirie neschimbată (9,17 €/mp), la vânzare 1.825 → 1.827 €/mp (+0,11%). Cele patru serii locale se opresc aici; nu le comparați cu perioada dinainte.