Metodologie

Pagina aceasta explică de unde vin datele de pe apartamente.org, ce facem cu ele și ce nu putem garanta. Suntem un agregator: nu vindem, nu închiriem și nu intermediem nicio locuință, nu suntem agenție imobiliară și nu luăm comision din nicio tranzacție. Fiecare anunț are link către anunțul original de la sursă.

Aceleași date sunt servite și pe apartamente.syncerp.work, adresa folosită de aplicația noastră de Android.

Sursele

Urmărim 18 portaluri imobiliare din România, unde anunțurile sunt deja publicate public: Imoradar24, OLX, Storia, Publi24, Romimo, Compari, Rentola, Lajumate, Imobiliare, Blitz, Imopedia, Anunțul, Remax, Sud Rezidențial, Milluu, Korter, Direct Dezvoltator și Imovia.

În acest moment baza conține 918.853 de anunțuri din 42 de județe: 646.264 de vânzări și 272.589 de închirieri. Nimic din ce vedeți aici nu este publicat de noi; totul aparține portalului și autorului anunțului.

Actualizarea

Colectarea rulează periodic, în serii, nu în timp real și nu pretindem asta. Între momentul în care un anunț apare sau se modifică la sursă și momentul în care ajunge la noi trece un interval de timp, așa că anunțul original rămâne întotdeauna referința.

Cum recunoaștem un duplicat

Același apartament este publicat frecvent pe patru sau cinci portaluri, uneori de agenții diferite. Îl recunoaștem după numărul de camere, suprafața utilă și preț, comparate cu toleranța rotunjirilor dintre portaluri (un metru pătrat, 1% din preț), și cerem o confirmare: aceeași primă fotografie, poziția pe hartă (cel mult 300 m între anunțuri) sau, când anunțurile nu au coordonate, aceeași zonă și cuvinte comune în titlu. Când portalurile se contrazic — pun acul hărții în locuri diferite, ori numesc zona altfel — nu tragem concluzia că sunt două apartamente: cerem în schimb ca titlurile să coincidă aproape în întregime, pe cel puțin trei cuvinte distinctive. Peste doi kilometri între ace, sau între două zone bucureștene pe care le putem situa pe hartă, rămân anunțuri diferite oricât de asemănătoare ar fi. Comparăm doar anunțuri de același tip, vânzare cu vânzare și închiriere cu închiriere, iar anunțurile potrivite devin o singură intrare care păstrează toate sursele.

Cât de des nimerim. Am luat 847 de grupuri la întâmplare și le-am judecat unul câte unul: 697 s-au putut stabili din ce spun anunțurile — etaj, preț, suprafață, titlu — iar 150 au rămas nelămurite și nu intră în cifrele de mai jos. Pe grupurile de 2–12 anunțuri, câte are aproape orice apartament, 99,2% sunt corecte (ponderat pe 21 de straturi de mărime și oraș). Pe grupurile mari, de 13 anunțuri în sus, 89,0% — acestea sunt aproape numai ansambluri noi, unde același preț și aceeași suprafață se repetă la zeci de apartamente identice; le recunoaștem după etajele lor și nu le numărăm ca un singur apartament. Cât despre perechile care seamănă fără să fie același apartament, în orașele mari și mijlocii nu am găsit niciuna scăpată. Măsurat pe 23 septembrie 2026.

Gruparea se face o dată pe noapte, iar aceeași grupare servește căutarea, paginile de oraș și de zonă și comparațiile de preț: se schimbă toate odată, niciodată separat. Anunțurile sunt parcurse într-o ordine fixă (cel mai recent publicat întâi, apoi cel mai recent văzut, apoi după identificator), așa că aceleași date dau de fiecare dată aceleași grupuri. Ordinea fixă face rezultatul reproductibil; nu înseamnă că o altă ordine ar găsi exact aceleași grupuri și nici că fiecare potrivire este corectă.

Un apartament are un singur număr de camere și o singură zonă, hotărâte pentru apartament, nu pentru anunțul prin care ajungeți la el. Dacă un anunț spune doar „Sector 3” și altul „Titan”, cele două nu se contrazic: Titan este în Sectorul 3, așa că păstrăm cartierul. Când portalurile chiar nu se potrivesc (un anunț spune Mănăștur, altul Grigorescu), alegem una dintre zone, ca toate anunțurile apartamentului să arate la fel: pe cea spusă de cele mai multe, iar la egalitate pe cea din anunțul cel mai recent. Asta e o alegere, nu o dovadă. Un astfel de apartament nu apare pe pagina niciunui cartier, iar prețul lui este comparat cu tot sectorul (în București, când zonele date sunt în același sector) sau cu tot orașul. Cardul spune cu ce l-am comparat, iar când comparația a ajuns la tot orașul nu spune deloc că e sub sau peste preț. La fel când anunțurile nu se potrivesc la numărul de camere: alegem unul, ca anunțurile să arate la fel, dar cardul nu afișează nicio comparație.

Comparabilele cu care estimăm prețul sunt apartamentele din aceeași zonă, cu același număr de camere; când zona are prea puține, cele din sector sau din tot orașul, și fiecare anunț spune cu care a fost comparat. Fiecare apartament contează o singură dată printre ele, oricâte portaluri l-ar publica, iar apartamentul însuși nu intră niciodată printre propriile comparabile.

Paginile sectoarelor din București cuprind toate apartamentele pe care le putem plasa în sector: cele date doar cu sectorul și cele din cartierele pe care harta noastră le pune în acel sector. Un apartament din Titan apare și pe pagina Titan, și pe pagina Sectorului 3, o singură dată pe fiecare. Un cartier aflat pe granița a două sectoare nu este atribuit niciunuia dacă anunțurile nu spun care, iar un apartament ale cărui anunțuri indică sectoare diferite nu apare pe pagina niciunui sector.

Medianele de preț de pe paginile orașelor, sectoarelor și zonelor — prețul median, intervalul obișnuit (p25–p75) și prețul median pe metru pătrat — sunt calculate pe apartamente distincte: fiecare apartament contează o singură dată, oricâte portaluri îl publică, cu prețul cerut în cel mai recent publicat dintre anunțurile lui care au preț, o suprafață utilă între 12 și 500 mp și un preț pe metru pătrat plauzibil. Un apartament fără un astfel de anunț, sau al cărui număr de camere nu îl putem stabili, este numărat printre apartamente, dar nu intră în mediane. Tot pe apartamente distincte sunt calculate comparațiile de preț ale fiecărui anunț și evoluțiile pe 30 de zile. În tabelele pe numărul de camere, coloana „Anunțuri” spune câte anunțuri active descriu apartamentele cu atâtea camere, iar prețul median și cuartilele €/mp sunt pe apartamente distincte, un preț cerut pe apartament; cifra din mijloc este cea din care pleacă estimarea fiecărui anunț.

Când portalurile nu sunt de acord asupra prețului, și se întâmplă des, nu alegem un preț „corect” și nu calculăm o medie. Le arătăm pe toate, fiecare cu portalul care îl publică. Un apartament cu patru surse și trei prețuri diferite spune ceva despre piață, nu este o eroare de curățat.

Comparațiile între zone

Clasamentul zonelor dintr-un oraș și comparația unei zone cu tot orașul se fac pe apartamente distincte, după unificarea anunțurilor care descriu același apartament, și se recalculează în fiecare noapte. O zonă cu prea puține apartamente pentru o mediană solidă nu intră în clasament.

„Sub prețul zonei”

Un apartament apare printre oferte când prețul lui pe metru pătrat este cu cel puțin 10% sub mediana comparabilelor: apartamentele distincte cu același număr de camere din aceeași zonă, ori din sector sau din tot orașul când zona are prea puține. Procentul îl calculăm noi, din anunțurile active; nu este preluat din anunț. Peste 30% sub mediană nu afișăm nimic, pentru că acolo diferența vine aproape întotdeauna dintr-o suprafață greșită sau dintr-o chirie trecută drept vânzare. Un preț mic poate avea și un motiv pe care anunțul nu îl spune — parter, ultimul etaj, bloc vechi, fără lift —, iar lista îl afișează unde îl găsește.

Normalizarea câmpurilor

Portalurile descriu aceleași lucruri în formate diferite, așa că le aducem la o formă unică, ca să poată fi comparate și filtrate.

Unde un portal pur și simplu nu spune ceva, păstrăm necunoscutul ca necunoscut. Lipsa unei informații nu devine o negație: un anunț care nu precizează etajul nu se transformă într-un apartament la parter.

Istoricul prețurilor

La fiecare reverificare comparăm prețul găsit cu ultima valoare pe care o aveam și, când s-a schimbat, înregistrăm o observație nouă, cu data ei. Așa s-au adunat peste 1,1 milioane de observații.

Cât de adâncă este seria diferă mult de la un anunț la altul. Pentru circa 120.000 de anunțuri avem mai multe valori și deci o evoluție; pentru celelalte avem deocamdată o singură măsurătoare, fie pentru că anunțul e nou, fie pentru că prețul nu s-a schimbat de când îl urmărim. Până pe 21 septembrie 2026 istoricul se ștergea odată cu anunțul atunci când acesta dispărea de pe piață, ceea ce ținea seriile scurte. În august am hotărât să-l păstrăm, dar o regulă a bazei de date a continuat să-l șteargă fără să observăm (vedeți „Corecții”). De pe 21 septembrie îl păstrăm efectiv, așa că adâncimea crește de la o lună la alta.

Sunt date obținute prin observare repetată, de-a lungul timpului. Nu există nici pe portalurile-sursă, care arată doar prețul de astăzi.

Anunțuri care dispar

Un anunț poate fi retras sau modificat la sursă între două verificări ale noastre. Nu ștergem istoricul de preț strâns până atunci, pentru că dispariția unui anunț este ea însăși o informație, dar nu putem garanta că tot ce vedeți aici mai este valabil în acest moment. Linkul către anunțul original este singurul mod sigur de a verifica.

Limite

Acoperirea nu este totală. Nu prindem tot ce se publică în România și nici toate portalurile locale.

Un portal își poate schimba structura oricând, iar colectarea se rupe fără avertisment. Până observăm și reparăm, datele de acolo rămân în urmă.

Potrivirea duplicatelor mai greșește: două locuințe foarte asemănătoare pot ajunge unite, iar același apartament poate rămâne pe două intrări separate.

Calitatea datelor noastre nu o poate depăși pe cea a anunțului original. O suprafață sau un etaj trecute greșit la sursă ajung greșite și la noi.

Fotografiile și descrierile aparțin sursei și autorului anunțului. Le folosim pentru identificare, cu link către original.

Dacă găsiți o eroare — o potrivire greșită, un preț aberant, un anunț care nu ar trebui să apară — scrieți la contact@apartamente.org și o corectăm.

Cum citezi cifrele

Statisticile de pe paginile orașelor și zonelor și din raportul lunar sunt publicate sub licența CC BY 4.0: pot fi preluate liber, inclusiv comercial, cu atribuire. Fiecare pagină are, sub cifre, citarea ei recomandată: sursa, locul, data și adresa paginii. Cifrele se recalculează în fiecare noapte, așa că o citare care contează pe o valoare anume trebuie să includă data. Pentru redacții, comunicatul lunar are aceleași cifre într-o formă citabilă, cu fișier CSV.

Corecții

Când schimbăm o regulă de calcul, cifrele se mișcă fără ca vreun vânzător să fi schimbat vreun preț. Ca să nu treacă drept mișcare de piață, notăm aici fiecare corecție: ce s-a schimbat, când, și cât a mutat cifrele publicate.

23 septembrie 2026 — medianele pe apartamente distincte. Prețul median, intervalul obișnuit (p25–p75) și prețul median pe metru pătrat de pe paginile orașelor, sectoarelor și zonelor sunt calculate acum pe apartamente distincte, cu un singur preț cerut pe apartament. Până atunci erau calculate din prețurile cerute în anunțuri, iar un apartament publicat pe patru portaluri conta de patru ori. Numărul de anunțuri și de apartamente nu s-a schimbat. Efectul, calculat pe aceleași date, din 22 septembrie 2026, cu regula veche și cu cea nouă: mediana națională a prețului pe metru pătrat la vânzare 1.857 → 1.829 €/mp (−1,5%), la chirie 9,27 → 9,17 €/mp (−1,1%). Dintre cele 679 de pagini publicate, prețul median s-a mișcat cu peste 5% pe 8 din 122 de pagini de oraș, 1 din 12 pagini de sector, 31 din 218 pagini de zonă, 4 din 32 de pagini de oraș pe număr de camere, 30 din 295 de pagini de zonă pe număr de camere; cea mai mare mișcare: Central, Cluj-Napoca, la vânzare, 259.000 → 190.000 € (−26,6%).

21 septembrie 2026 — un apartament, o comparație. Anunțurile aceluiași apartament erau grupate o dată pentru căutare și încă o dată pentru paginile orașelor, iar fiecare anunț își alegea singur zona și apartamentele cu care era comparat. Acum gruparea e una singură, iar zona, numărul de camere și comparația de preț se hotărăsc o dată pentru apartament, pentru toate anunțurile lui. Zona contează doar când e sigură: când anunțurile o spun la fel, sau când harta noastră confirmă că un cartier se află în sectorul spus. Când anunțurile nu se potrivesc, apartamentul e comparat cu sectorul sau cu orașul, iar dacă a ajuns la tot orașul cardul nu mai spune că e sub sau peste preț. Măsurat în seara lansării, pe aceleași date, cu regula veche și cu cea nouă: la 60,2% dintre apartamentele cu mai multe anunțuri (65.390 din 108.672), comparația depindea de anunțul pe care îl deschideați. Mediana nu s-a schimbat pe niciuna dintre cele 122 de pagini de oraș publicate. Pe paginile de zonă s-a schimbat setul de apartamente, pentru că un apartament cu zona nesigură a trecut de pe pagina cartierului pe pagina sectorului, iar odată cu setul s-a schimbat și mediana: pe 149 din cele 230 de pagini de zonă și pe 177 din cele 295 de pagini de zonă cu număr de camere. S-au schimbat și insignele de preț: 83.215 anunțuri au rămas cu cel puțin 10% sub comparația lor, 10.337 au trecut sub acest prag, iar 13.649 nu mai sunt sub el (5.715 dintre ele pentru că zona sau numărul de camere al apartamentului lor nu e sigur). Nu sunt chilipiruri noi sau pierdute: prețurile au rămas aceleași, s-a schimbat comparația. Nicio pagină nouă nu a fost publicată cu această ocazie.

21 septembrie 2026 — paginile sectoarelor. Pagina unui sector din București cuprindea doar apartamentele al căror anunț reprezentativ spunea, de exemplu, „Sector 4”. Acum cuprinde toate apartamentele pe care le putem plasa în sector, inclusiv pe cele din cartierele lui (Berceni, Tineretului, Văcărești). La lansare, Sectorul 4 la vânzare avea 6.454 de apartamente în loc de 4.868, iar Sectorul 1 la închiriat 9.261 în loc de 7.652. Cum s-a schimbat setul de apartamente, s-au mișcat și medianele sectoarelor: chiria mediană în Sectorul 1 este acum 1.000 €, nu 1.100 €. Un apartament ale cărui anunțuri indică sectoare diferite nu apare pe pagina niciunui sector.

21 septembrie 2026 — ce măsoară medianele. Unele pagini spuneau că medianele de preț sunt calculate pe apartamente distincte. Nu erau: sunt calculate din prețurile cerute în anunțuri, iar un apartament publicat pe patru portaluri contează de patru ori. Am corectat textele de pe paginile orașelor și zonelor, din raportul lunar, din pagina de presă, din widget și din llms.txt. Nicio cifră nu s-a schimbat. Trecerea medianelor pe apartamente distincte va fi o revizie separată, notată aici.

21 septembrie 2026 — istoricul prețurilor. Din august scriam aici că păstrăm istoricul de preț al anunțurilor care dispar. Nu era adevărat: o regulă a bazei de date îl ștergea odată cu anunțul, în fiecare noapte (8.226 de anunțuri numai pe 21 septembrie). Am oprit ștergerea: un anunț dispărut rămâne acum în baza de date, marcat ca inactiv, împreună cu istoricul lui. În copiile de siguranță am regăsit 643.251 dintre observațiile șterse (3 august – 19 septembrie). Ce s-a înregistrat și s-a șters între 7 august și 14 septembrie fără să ajungă într-o copie nu mai poate fi recuperat.

21 septembrie 2026 — orașe necoroborate. Un oraș numit de un singur portal nu mai contribuie la statistici. Un portal atribuise 453 de anunțuri din cartiere bucureștene (Herăstrău, Aviatorilor, Primăverii) unei comune din Brașov numite Lovnic, toate la aceleași coordonate — centrul geografic al țării, adică „nicăieri”. Alte trei „orașe” erau de fapt județe: Neamț, Alba și Prahova.

23 septembrie 2026 — regula acoperă și clasamentele raportului. De la 23 septembrie 2026 regula orașelor necoroborate se aplică și clasamentelor pe zone din raportul de piață: o zonă numită de un singur portal nu mai apare în clasamente, așa cum nu apare nici în statisticile pe oraș. Pâna acum regula oprea orașul, dar lăsa zona să intre în clasament pe aceeași dată.

Au ieșit din statistici 1.015 anunțuri din patru perechi oraș–tranzacție. Niciun anunț nu a fost șters sau ascuns: toate rămân în căutare, cu pagina lor. Efectul asupra medianei naționale a prețului pe metru pătrat, calculat pe aceleași date cu regula veche și cu cea nouă, în două feluri. Din toate anunțurile, cum sunt calculate deocamdată medianele de pe pagini: la chirie 9,29 → 9,27 €/mp (−0,22%), la vânzare 1.857 → 1.858 €/mp (+0,07%). Pe apartamente distincte, un anunț pe apartament, o reconstrucție pe care paginile nu o afișează încă: la chirie neschimbată (9,17 €/mp), la vânzare 1.825 → 1.827 €/mp (+0,11%). Cele patru serii locale se opresc aici; nu le comparați cu perioada dinainte.