Un apartament cu 20% sub mediana zonei este fie o ocazie, fie o poveste. Diferența o face motivul. Site-ul marchează pe fiecare anunț cât de mult este sub sau peste zonă și, unde anunțul o spune, motivele posibile; aici sunt explicate pe rând, cu efectul lor tipic asupra prețului și cu ce să verifici.
Cum se calculează „sub prețul zonei". Prețul pe metru pătrat al anunțului este comparat cu mediana €/mp a apartamentelor distincte cu același număr de camere din aceeași zonă, în anunțurile active. Sub −10% apare eticheta. Sub −30% nu afișăm nimic: acolo este aproape întotdeauna o greșeală în anunț — o suprafață construită trecută drept utilă, o chirie trecută drept vânzare, un garaj în lista de apartamente.
Parterul
Tipic 8–15% sub etajele intermediare. Motivele sunt reale: zgomot, siguranță percepută, umezeală în blocurile vechi, lipsa priveliștii. Dar parterul are și avantaje care nu se văd în preț: fără lift, cu acces pentru cărucior, uneori cu curte sau posibilitatea de a fi transformat în spațiu comercial. Verifică: gratiile, izolarea de subsol, dacă geamurile dau spre stradă sau spre curte.
Ultimul etaj
La blocurile vechi fără acoperiș refăcut: infiltrații și căldură vara — un discount de 5–10% este justificat. La blocurile noi cu terasă: uneori premium, nu discount. Verifică: starea acoperișului sau a terasei, ultimele reparații, cine le-a plătit și dacă asociația are fond.
Blocul dinainte de 1977
Cutremurul din 4 martie 1977 a schimbat normativul de proiectare seismică; blocurile ridicate înainte au fost proiectate după reguli mai slabe. Nu toate sunt periculoase — dar toate merită o întrebare. Un bloc „încadrat în clasa I de risc seismic" (bulina roșie) nu poate fi asigurat facultativ în condiții normale și de regulă nu poate fi creditat. Verifică: anul din cartea funciară (nu din anunț), lista de imobile expertizate a primăriei, existența unei expertize tehnice.
Fără lift, de la etajul 4 în sus
Un discount de 5–10% față de același etaj cu lift. Contează cine locuiește: pentru cineva tânăr este un preț bun pentru o problemă mică; pentru cineva în vârstă sau cu copil mic este o problemă zilnică. Verifică: dacă asociația a discutat montarea unui lift exterior și cât ar costa pe apartament.
Nedecomandat sau semidecomandat
Camere care se traversează una prin alta. Discount tipic 5–10%; la două camere, unde diferența de confort este mai mare, poate fi mai mult. Uneori se poate recompartimenta, dacă peretele nu este structural — verifică cu un inginer înainte să contezi pe asta.
Suprafața mică
Un apartament de 30 mp are un preț pe metru pătrat mai mare decât unul de 60 mp în aceeași zonă — deci când unul mic apare „sub zonă", discountul este de două ori mai real. Verifică suprafața utilă în cartea funciară, nu suprafața construită din anunț.
„La roșu", „la gri", nefinisat
Prețul nu include finisajele: în 2026, între 200 și 500 € pe metru pătrat în plus, în funcție de nivel. Un apartament „la gri" cu 15% sub zonă este, după finisare, la nivelul zonei sau peste. Verifică ce include exact „la gri" la dezvoltatorul respectiv — variază.
Motivele care nu apar în anunț
- Urgența vânzătorului. Divorț, succesiune, mutare. Se vede din zilele pe piață mici combinate cu preț mic, sau din scăderi repetate de preț. Site-ul arată istoricul de preț și republicările pe fiecare anunț.
- Vecinătatea. Un bar sub geam, o șosea, un teren viran pe care se va construi. Scorurile de cartier arată ce este în jur; harta și Street View arată restul.
- Situația juridică. Ipoteci, litigii, o parte din moștenitori care nu au semnat. Extrasul de carte funciară pentru informare costă puțin și se cere înainte de orice avans.
Cum folosești lista „sub prețul zonei"
Pentru fiecare oraș există o pagină cu toate ofertele sub prețul zonei lor, cu motivele posibile lângă fiecare — de exemplu Cluj-Napoca și București. Pune filtrul „Sub prețul zonei" în căutare ca să le vezi cu poze și hartă. Apoi, pentru fiecare, întreabă: știu de ce este ieftin? Dacă da, este o ocazie. Dacă nu, este o vizionare cu întrebări.