Prețul din anunț este suma pe care o primește vânzătorul. Suma pe care o dai tu este mai mare, iar diferența se plătește aproape toată în ziua semnării, în numerar sau prin transfer, fără să poată fi inclusă în credit. Oamenii care rămân fără bani la notar nu au calculat greșit prețul, ci au uitat lista de mai jos.
Regula. Pune deoparte 2–3% din prețul apartamentului pentru costurile tranzacției, peste avans. La un apartament de 122.000 € — mediana Bucureștiului la 13 septembrie 2026 — vorbim de câteva mii de euro care nu sunt nici avans, nici mobilă.
La notar, în ziua semnării
- Onorariul notarial — procentual din valoarea din contract, pe o grilă regresivă: procentul scade pe măsură ce valoarea crește. Se plătește de regulă de cumpărător, dar este negociabil între părți.
- Taxa de intabulare — 0,15% din valoare pentru persoane fizice, încasată de notar și virată la ANCPI. La 100.000 € înseamnă 150 €.
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare — sumă mică, dar obligatorie, cerută de notar în ziua semnării.
- TVA la onorariu, unde se aplică.
Dacă iei credit
- Evaluarea imobilului de către un evaluator agreat de bancă: 100–150 €, plătită de tine, indiferent dacă creditul se aprobă sau nu.
- Comisionul de analiză a dosarului: fix, între zero și câteva sute de lei, în funcție de bancă.
- Asigurarea obligatorie PAD plus asigurarea facultativă a imobilului, cesionată băncii, plătită de regulă anticipat pe primul an.
- Asigurarea de viață, dacă banca o cere.
- Comisionul de administrare lunar sau anual, la unele bănci.
Atenție la capcana evaluării: banca finanțează un procent din valoarea evaluată, nu din preț. Dacă evaluarea iese sub prețul negociat, diferența o acoperi tu, în plus față de avans. De aceea merită să știi dinainte dacă plătești peste zonă — estimatorul îți arată unde stă apartamentul față de mediana zonei lui.
Comisionul agenției
La vânzare, comisionul se plătește de regulă de vânzător, dar practica variază și în multe cazuri cumpărătorul plătește o parte sau tot. Nivelul obișnuit este între 2% și 3% din preț. Este cea mai mare sumă din listă și cea mai negociabilă: întreabă din prima discuție cine plătește ce și cere-o în scris în antecontract, nu la notar.
După ce ai cheile
- Declarația fiscală la primărie, în 30 de zile de la cumpărare. De aici pornește impozitul pe clădire, datorat pe tot anul.
- Transferul utilităților pe numele tău: de regulă gratuit sau cu taxe mici, dar cere-l imediat, cu indexurile din procesul-verbal.
- Schimbarea yalei. Mică, evidentă, uitată des.
- Fondul de rulment al asociației, care se constituie la intrare.
- Restanțele la întreținere, dacă nu ai cerut adeverința de la asociație înainte de semnare. Cere-o; este singurul mod de a nu prelua datoria altcuiva.
Ce urmează imediat, dar nu e „ascuns”
Mutarea, mobila, eventualele reparații. Nu intră în costurile tranzacției, dar intră în aceeași lună. Iar dacă apartamentul este „la gri” sau „la roșu”, finisarea costă între 200 și 500 € pe metru pătrat în 2026 și durează luni — un apartament nefinisat cu 15% sub zonă ajunge, după finisare, la nivelul zonei sau peste.
Cum îți faci bugetul corect
- Preț × 0,15 (sau cât e avansul cerut) = avansul.
- Preț × 0,03 = rezerva pentru costurile tranzacției. Dacă rămâne ceva, cu atât mai bine.
- Adaugă mutarea, mobilierul lipsă și, dacă e cazul, finisarea.
- Abia apoi calculează rata lunară și restul costului de proprietate: rată, asigurări, întreținere, impozit.
Sumele de mai sus sunt ordine de mărime din practica curentă, nu tarife oficiale: onorariile notariale, taxele și comisioanele bancare se schimbă și diferă de la un birou sau o bancă la alta. Cere o estimare scrisă de la notarul ales înainte de a fixa data semnării.