Garanția la închiriere: cât se dă, ce poate fi reținut și cum o recuperezi

Garanția este de obicei a doua cea mai mare sumă pe care o dai la mutare, după prima chirie, și singura pe care te aștepți să o primești înapoi. Cele mai multe conflicte de la ieșire nu vin din rea-credință, ci din faptul că nimeni nu a scris la intrare cum arăta apartamentul. Mai jos, ce este legitim să fie reținut, ce nu, și cum îți construiești dovada din prima zi.

Cât se dă, de fapt

Nu există un plafon legal. Practica pieței este o chirie, ceea ce înseamnă că la o chirie mediană de 600 € în București sau 620 € în Cluj-Napoca, garanția este de același ordin. Cererea de două chirii apare la apartamente noi complet mobilate, la proprietari care au avut probleme înainte, sau când chiriașul nu poate dovedi venituri.

O cerere de trei chirii sau mai mult nu este ilegală, dar este un semnal: fie proprietarul a avut experiențe proaste, fie încearcă să blocheze bani. Merită întrebat direct de ce.

Ce poate fi reținut în mod legitim

• Chirie neplătită și penalitățile prevăzute în contract.
• Facturi și întreținere rămase neachitate la plecare, dovedite cu adeverință de la asociație și cu ultimele facturi.
• Daune peste uzura normală: obiecte lipsă din inventar, mobilă ruptă, aparate stricate prin folosire greșită, zugrăveală distrusă, parchet ars sau inundat.
• Curățenie, dacă apartamentul este predat vizibil murdar și contractul o prevede.

Ce nu poate fi reținut

• Uzura normală. Vopseaua îngălbenită după doi ani, silicon înnegrit în baie, garnituri uzate, un covor tocit pe traseul de trecere. Lucrurile se folosesc; asta e inclus în chirie.
• Defecte care existau la intrare și nu au fost consemnate — motiv pentru care procesul-verbal contează atât.
• Reparații care țin de proprietar: instalații vechi care cedează, centrala care se defectează de vechime, infiltrații din acoperiș sau de la vecini.
• Îmbunătățiri pe care le-ai făcut cu acordul proprietarului, dacă nu s-a convenit altfel.
• O sumă „pentru siguranță” fără devize și fără dovezi. Reținerea se justifică cu cifre.

Cum îți construiești dovada, din prima zi

1. Procesul-verbal de predare-primire, semnat de amândoi, cu starea fiecărei camere, inventarul mobilei și al electrocasnicelor, și indexurile la apă, gaz și curent.
2. Fotografii datate la intrare, inclusiv defectele mici. Fă-le cu telefonul și trimite-le proprietarului pe WhatsApp sau e-mail chiar în ziua mutării — asta le dă o dată pe care nimeni nu o poate contesta.
3. Chitanță pentru garanție sau plată prin transfer bancar cu mențiunea „garanție contract din data …”. Cash fără chitanță este cea mai frecventă cauză de pierdere a garanției.
4. Păstrează dovezile de plată ale chiriei și utilităților pe toată durata.

La mutare

Anunță plecarea în scris, cu preavizul din contract. Cere o vizionare comună cu câteva zile înainte de predare, ca eventualele probleme să apară cât mai poți repara ieftin. Fă un al doilea proces-verbal, cu aceleași poziții și aceleași indexuri, și cere adeverință de la asociație că nu ai datorii.

Dacă proprietarul reține ceva, cere în scris devizul: ce anume, cât costă, pe ce bază. O reținere justificată vine cu o factură; una nejustificată vine cu o explicație.

Dacă nu îți dă banii înapoi

Trimite o notificare scrisă, cu confirmare de primire, în care ceri restituirea într-un termen rezonabil și anexezi procesele-verbale și pozele. De multe ori se rezolvă aici, pentru că dovada e vizibil solidă.

Dacă nu, garanția este o sumă de bani datorată în baza contractului și poate fi cerută în instanță. Pentru sume mici există procedura simplificată a cererilor cu valoare redusă, care se poate face cu formular tipizat, fără avocat, și cu taxă de timbru mică. Reține că fără proces-verbal și fără poze devine cuvântul tău împotriva cuvântului lui.

Acest text descrie practica obișnuită și nu ține loc de consultanță juridică. Pentru ce trebuie să scrie în contract, vezi ghidul contractului; pentru cât ar trebui să coste chiria în zona ta, estimatorul.