Impozitul pe chirii în 2026: cât plătești și când datorezi CASS

Dacă închiriezi un apartament unei persoane fizice, plătești 10% din venitul net, iar venitul net este chiria pe tot anul minus o deducere fixă de 20%. În practică, impozitul este 8% din chiria stabilită în contract. Îl calculezi singur, îl declari în Declarația unică (formularul 212) și îl plătești până pe 25 mai a anului următor: pentru chiriile din 2026, până pe 25 mai 2027. Peste un anumit venit se adaugă contribuția la sănătate (CASS), iar acolo e saltul care contează.

Cum se calculează impozitul

Trei pași, toți pe sumele din contract, nu pe ce ai încasat efectiv:

1. Venitul brut: chiria lunară din contract înmulțită cu lunile din anul respectiv. Contează suma stabilită pentru acel an, indiferent când o încasezi, așa că o chirie întârziată tot intră în venitul anului pentru care era datorată.
2. Venitul net: brutul minus 20%. Deducerea este forfetară: nu se bazează pe chitanțe, nu ai ce dovedi și nu poți scădea în plus reparațiile, mobila sau rata la bancă.
3. Impozitul: 10% din venitul net.

Câteva sume, pentru un singur apartament și fără alte venituri din investiții:

Între 2.500 și 3.000 de lei pe lună, totalul de plată mai mult decât se dublează. Motivul e pragul de CASS, explicat mai jos.

Când datorezi CASS și cât

Contribuția la sănătate nu se calculează din chirie, ci dintr-o bază fixă, în trepte. Treapta o alege suma venitului net din chirii cu celelalte venituri care nu sunt salariu: dobânzi, dividende, câștiguri din investiții, venituri agricole sau din alte surse. Salariul nu intră în această sumă, dar nici nu te scutește: un salariat cu chirii peste prag datorează CASS și pe ele.

Pentru veniturile din 2026, treptele se calculează cu salariul minim de la 1 ianuarie 2026, de 4.050 lei, chiar dacă salariul minim s-a schimbat în timpul anului:

• venit net sub 24.300 lei pe an (6 salarii minime): nu datorezi CASS;
• între 24.300 și 48.600 lei: CASS de 2.430 lei (10% din 24.300);
• între 48.600 și 97.200 lei: 4.860 lei;
• peste 97.200 lei: 9.720 lei.

Pragul de 24.300 lei venit net corespunde unei chirii de 30.375 lei pe an, adică 2.531 de lei pe lună: aproximativ 475–480 € la cursul din toamna lui 2026. Compară-l cu chiria cerută în orașul tău: mediana e azi 600 € pe lună în București, 570 € în Cluj-Napoca, 420 € în Timișoara și 400 € în Iași. Cu două apartamente închiriate, veniturile se adună, iar pragul se atinge cu jumătate din chirie pe fiecare.

CASS se declară în aceeași Declarație unică și se plătește la același termen, 25 mai. Dacă vrei să fii asigurat în sistemul de sănătate încă din anul în care încasezi chiria, poți opta să plătești în cursul anului contribuția pe 6 salarii minime (2.430 lei), completând capitolul II al declarației; suma plătită se scade din ce datorezi la final.

Chiria în euro

Cele mai multe anunțuri de închiriere sunt în euro. Dacă și contractul e în euro, venitul brut pe an se calculează din chiria lunară transformată la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul în care ai obținut venitul, nu la cursul din ziua în care ai primit banii. Cursul mediu pe 2026 îl publică BNR la începutul lui 2027, înainte de termenul de declarare.

Ce se mai adaugă la venitul brut

• Cheltuielile care sunt ale tale, dar le plătește chiriașul. Dacă, prin contract, chiriașul plătește în locul tău o sumă pe care legea o pune în sarcina proprietarului, suma intră în venitul brut.
• Investițiile făcute de chiriaș în apartamentul tău. Chiriașul trebuie să îți comunice valoarea lor în 30 de zile de la terminare, iar ea se adaugă la venitul tău.

Întreținerea și utilitățile pe care chiriașul le plătește pentru propriul consum nu sunt venitul tău.

Dacă chiriașul este o firmă

Când chiria o plătește o persoană juridică sau altă entitate care ține contabilitate, regula de calcul e aceeași (20% deducere, 10% impozit), dar impozitul îl reține și îl plătește firma, la fiecare plată, și este final. Pentru acest venit nu depui Declarația unică. Verifică doar dacă, adunat cu alte venituri care nu sunt salariu, nu te duce peste pragul de CASS.

Contractul se înregistrează la ANAF

Proprietarul care închiriază unei persoane fizice are obligația să înregistreze contractul la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, și la fel orice modificare sau încetare. Se depune formularul C168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, cu o copie a contractului pe care scrii „conform cu originalul” și o semnezi. Merge din Spațiul Privat Virtual (SPV), prin poștă sau la ghișeu. Contractul înregistrat îi folosește și chiriașului, ca dovadă a locuinței, și ție, ca titlu executoriu dacă nu se plătește chiria: detaliile, în ghidul despre contractul de închiriere.

Închirierea pe termen scurt

De la veniturile din 2026, închirierea pe termen scurt a unei până la șapte camere din locuințe proprietate personală (de tipul Airbnb sau Booking, aceeași cameră la aceeași persoană cel mult 30 de zile pe an) intră tot la veniturile din chirii, cu o deducere forfetară de 30% în loc de 20%, iar venitul brut sunt sumele încasate efectiv. Peste șapte camere, venitul devine activitate independentă. Regula e nouă (Legea 239/2025): înainte să declari, verifică instrucțiunile ANAF pentru anul respectiv.

Calendarul, pentru chiriile din 2026

1. La semnare: înregistrezi contractul la ANAF, în 30 de zile (C168).
2. Oricând în 2026, opțional: declari și plătești CASS pe 6 salarii minime, dacă vrei să fii asigurat în acest an.
3. Până pe 25 mai 2027: depui Declarația unică pentru 2026 (capitolul I) și plătești impozitul și, dacă e cazul, CASS.

Declarația se completează pe anaf.ro, la „Servicii online” → „Declarație unică”, se generează ca PDF și se trimite prin SPV. Cine nu are calculator poate folosi stațiile de autoservire din administrațiile fiscale.

Ce verifici înainte să declari

• Ai cont în SPV și contractul apare înregistrat; dacă nu, înregistrează-l acum, nu la control.
• Venitul brut pleacă de la chiria din contract pe lunile din an, nu de la extrasul de cont.
• Pentru chiria în euro, cursul mediu anual BNR al anului respectiv.
• Adună venitul net din chirii cu dobânzile, dividendele și celelalte venituri care nu sunt salariu: suma decide CASS.
• Păstrează contractul, actele adiționale și dovezile de plată cel puțin cât poate verifica ANAF anul respectiv.

Impozitul face parte din calculul de randament: cât îți rămâne după el, după întreținere și după lunile în care apartamentul stă gol se vede în ghidul despre randamentul chiriei. Cât cer alții pentru un apartament ca al tău afli din estimatorul de chirie și din paginile de chirii pe orașe.

Surse: ANAF, DGRFP Timișoara, „Impozitarea veniturilor obținute din cedarea folosinței bunurilor…” (aprilie 2026); Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83–84, 135¹ și 170; pentru închirierea pe termen scurt, modificările din Legea 239/2025, aplicabile veniturilor din 2026. Sumele din tabel sunt calcule pe aceste reguli, nu sfat fiscal pentru o situație anume.