Un apartament cumpărat pentru închiriere se judecă pe o singură cifră: cât produce pe an raportat la cât a costat. Restul — cartierul, finisajele, „se va scumpi” — sunt argumente care se adaugă după, nu în locul ei.
Formula. Randament brut = chiria pe 12 luni ÷ prețul de cumpărare × 100. Randament net = același calcul după ce scazi cheltuielile și lunile goale. Diferența dintre ele este de obicei o treime din brut, uneori mai mult.
Randamentul brut, pe orașe
Se calculează în zece secunde din cifrele publicate pentru fiecare oraș. Câteva exemple la 13 septembrie 2026: în București chiria mediană este 600 € pe lună la un preț median de 122.000 €; în Cluj-Napoca, 620 € față de 177.000 €; în Timișoara, 450 € față de 108.900 €; în Iași, 420 € față de 102.500 €.
Împarte chiria înmulțită cu 12 la preț și ai randamentul brut al orașului. Observația care contează: randamentul este mai mic acolo unde prețurile au crescut cel mai mult. Într-un oraș scump plătești mult pentru o chirie care nu a crescut proporțional, deci randamentul scade. Asta nu înseamnă că investiția e proastă — înseamnă că pariezi pe aprecierea valorii, nu pe fluxul de chirie, și sunt două pariuri diferite.
Ce scade din brut ca să ajungi la net
- Lunile goale. Cea mai mare și cea mai ignorată. Un apartament închiriat 11 luni din 12 pierde 8% din venit. În zonele studențești, unde rotația este anuală, socotește o lună goală ca ipoteză de bază.
- Impozitul pe venitul din chirii. Se declară și se plătește; cota și modul de calcul se schimbă periodic, deci verifică regulile anului în curs la ANAF sau la un contabil. Scade din net.
- Întreținerea și reparațiile. O regulă prudentă: 5–10% din chiria anuală pusă deoparte. Centrala, mașina de spălat și boilerul se strică pe rând.
- Asigurarea, obligatorie PAD plus facultativă.
- Administrarea, dacă nu o faci singur: de regulă în jurul unei chirii pe an sau un procent lunar.
- Reamenajarea între chiriași: zugrăvit, mici reparații, curățenie.
Pune-le pe toate și un randament brut de 6% ajunge tipic la 3,5–4,5% net. Compară acel număr, nu brutul, cu alternativele fără bătaie de cap: un depozit bancar sau titluri de stat.
Costul de intrare, care nu apare în formulă
La prețul de cumpărare adaugă notarul, intabularea, evaluarea și eventualul comision — de ordinul a 2–3% din preț — plus mobilarea, dacă închiriezi mobilat, care la o garsonieră înseamnă câteva mii de euro. Randamentul se calculează la banii ieșiți din buzunar, nu la prețul din anunț. Vezi toate costurile de tranzacție.
Ce crește randamentul, concret
- Apartamentele mici. Garsonierele și cele cu două camere au randament mai bun decât cele mari: chiria pe metru pătrat este mai mare și se închiriază mai repede. Prețul pe metru pătrat mai mare la cumpărare este compensat de chiria pe metru pătrat mai mare.
- Cumpărarea sub prețul zonei. Fiecare procent sub mediană intră direct în randament, pentru că numitorul scade fără ca chiria să scadă. Vezi ofertele sub prețul zonei, apoi verifică de ce sunt ieftine — un motiv structural strică investiția, unul cosmetic o face.
- Zonele cu cerere constantă, nu sezonieră: lângă spitale, universități mari, parcuri industriale sau noduri de transport. O lună goală costă mai mult decât 50 € în plus la chirie.
- Chiriași pe termen lung. Fiecare schimbare costă o lună goală plus reamenajarea. Un chiriaș bun la o chirie ușor sub piață este mai profitabil decât rotația anuală la preț maxim.
Cum verifici un apartament anume
Deschide-i pagina pe site: îți arată chiria estimată pentru acel apartament, calculată din chiriile cerute în aceeași zonă pentru același număr de camere, și randamentul brut rezultat. Apoi scade cheltuielile de mai sus. Dacă nu ai încă un apartament, estimatorul dă aceleași cifre din oraș, zonă, camere și suprafață.
Acest text explică cum se calculează, nu constituie consultanță de investiții sau fiscală. Regulile de impozitare se schimbă; verifică-le pentru anul în care cumperi.