Corectură, 13 octombrie 2026. Prima versiune a acestui studiu, publicată pe 7 octombrie, a folosit un filtru greșit pentru dubluri: din fiecare apartament publicat pe mai multe portaluri a păstrat a doua copie, iar apartamentele care apar pe un singur portal au rămas pe dinafară. Au fost numărate 99.535 de apartamente, cam jumătate din ofertă. Am refăcut calculul pe toate apartamentele de vânzare active pe 13 octombrie 2026. Concluziile principale rămân aceleași (București are cea mai nouă ofertă dintre orașele mari, orașele de pe Dunăre cea mai veche), dar cifrele s-au schimbat: blocurile noi sunt 37,5% din oferta națională (nu 38,3%) și 44,1% în București (nu 46,7%), iar Cluj-Napoca, Constanța, Oradea și Craiova au ieșit din tabel, pentru că mai puțin de 70% din anunțurile lor spun anul construcției. Fișierul de date a fost înlocuit. Ne cerem scuze celor care au preluat cifrele inițiale.
Dintre apartamentele de vânzare care spun în anunț anul construcției, 37,5% sunt în blocuri construite din 2020 încoace și 39,7% în blocuri de dinainte de 1990. În București, oferta e cea mai nouă dintre orașele mari: 44,1% din apartamente sunt construite din 2020. La Drobeta-Turnu Severin (0,8%), Reșița (1,0%), Brăila (1,5%), Buzău (2,5%), Galați (6,6%) și Bacău (7,0%) aproape tot ce se vinde e bloc vechi. Am numărat 214.503 apartamente de vânzare active pe 13 octombrie 2026, fiecare o singură dată, oricâte portaluri l-ar publica; 160.926 dintre ele (75,0%) spun anul.
Pe scurt: cine caută apartament nou are de unde alege în București, Sibiu și Iași, și mai ales în localitățile lipite de marile orașe, unde blocul nou este regula, nu excepția. În orașele de pe Dunăre, la Reșița, Buzău și Bacău, oferta e aproape în întregime din blocuri de dinainte de 1990, iar în Galați și Ploiești mai mult de o treime sunt de dinainte de cutremurul din 1977.
Orașele mari: București e la un capăt, Brăila la celălalt
Dintre cele 14 localități cu cel puțin 2.000 de apartamente de vânzare și în care cel puțin 70% din anunțuri spun anul, orașele mari în care blocul nou are peste 30% din ofertă sunt București (44,1%), Sibiu (39,3%), Iași (37,3%) și Timișoara (30,6%). Brașov urmează cu 27,5%, apoi Ploiești (19,0%) și Pitești (17,5%). La capătul listei sunt Bacău (7,0%), Galați (6,6%) și Brăila (1,5%), unde peste trei sferturi din apartamentele de vânzare sunt în blocuri de dinainte de 1990.
Patru orașe mari au cifre mai puțin sigure, pentru că mai puțin de 70% din anunțurile lor spun anul construcției, și de aceea nu apar în tabel: în Cluj-Napoca, 32,1% dintre apartamentele care spun anul sunt construite din 2020 (anul e scris în 67,9% din anunțuri), în Constanța 31,8% (68,8%), în Oradea 28,0% (65,2%) și în Craiova 21,0% (67,3%).
Celelalte patru localități din listă sunt vecinii marilor orașe: Giroc, lângă Timișoara, unde 84,8% din ofertă e construită din 2020, Popești-Leordeni (78,5%) și Voluntari (74,7%), lângă București, și Florești, lângă Cluj-Napoca (57,1%). Același lucru se vede la Sânpetru (79,6%, lângă Brașov), Bragadiru (70,8%) și Chiajna (67,4%) lângă București, Valea Lupului (69,4%, lângă Iași), Șelimbăr (63,6%, lângă Sibiu) și Năvodari (61,9%, lângă Constanța). În Giroc, Chiajna, Voluntari, Florești și Sânpetru, blocurile de dinainte de 1990 sunt sub 1% din ofertă.
Unde se vinde aproape numai bloc vechi
La capătul celălalt sunt orașele în care aproape nimic din ce se vinde nu e construit în ultimii ani. În Reșița, din 508 apartamente care spun anul, 1,0% sunt construite din 2020, iar 93,7% sunt de dinainte de 1990. Brăila (1,5% nou, 80,1% vechi), Drobeta-Turnu Severin (0,8% și 77,7%), Galați (6,6% și 78,7%), Bacău (7,0% și 76,8%) și Buzău (2,5% și 75,4%) arată la fel. Focșani (17,1%), Pitești (17,5%) și Ploiești (19,0%) sunt între cele două lumi.
Pentru cumpărător, cifra care contează aici nu e „vechi”, ci „de dinainte de 1977”. Blocurile construite înainte de cutremurul din 4 martie 1977 au fost proiectate după norme seismice mai slabe; ghidul despre riscul seismic explică ce înseamnă asta și ce verifici. Ponderea lor în oferta de vânzare: 37,6% în Galați, 36,1% în Ploiești, 24,9% în Pitești, 23,9% în Drobeta-Turnu Severin, 23,6% în Reșița, 22,9% în București și în Bacău, 21,7% în Brăila. La nivel național, 15,6% din apartamentele de vânzare care spun anul sunt de dinainte de 1977.
Toate orașele
Procentele sunt din apartamentele care spun anul construcției; coloana „spun anul” arată cât din oferta orașului e acoperită. Rândurile sunt ordonate după mărimea ofertei.
| Oraș | Apartamente de vânzare | Spun anul | Construite din 2020 | Din 2015 | 1990–2014 | Înainte de 1990 | Înainte de 1977 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| București | 46.203 | 88,4% | 44,1% | 49,9% | 12,4% | 37,7% | 22,9% |
| Timișoara | 13.539 | 84,4% | 30,6% | 36,2% | 12,6% | 51,2% | 14,4% |
| Iași | 10.723 | 82,3% | 37,3% | 45,6% | 7,6% | 46,7% | 19,7% |
| Brașov | 8.029 | 79,3% | 27,5% | 37,7% | 11,6% | 50,7% | 16,6% |
| Sibiu | 7.211 | 80,3% | 39,3% | 48,6% | 19,9% | 31,5% | 10,6% |
| Florești | 6.410 | 81,0% | 57,1% | 74,7% | 25,1% | 0,2% | 0,0% |
| Popești-Leordeni | 4.958 | 89,8% | 78,5% | 88,0% | 9,8% | 2,2% | 0,9% |
| Brăila | 2.559 | 74,5% | 1,5% | 2,8% | 17,1% | 80,1% | 21,7% |
| Galați | 2.522 | 73,9% | 6,6% | 7,9% | 13,4% | 78,7% | 37,6% |
| Ploiești | 2.334 | 79,7% | 19,0% | 21,2% | 11,0% | 67,8% | 36,1% |
| Pitești | 2.264 | 76,6% | 17,5% | 23,0% | 16,1% | 61,0% | 24,9% |
| Giroc | 2.155 | 92,7% | 84,8% | 96,7% | 3,0% | 0,3% | 0,0% |
| Bacău | 2.047 | 72,8% | 7,0% | 9,9% | 13,3% | 76,8% | 22,9% |
| Voluntari | 2.007 | 86,1% | 74,7% | 81,1% | 18,0% | 0,9% | 0,1% |
| Șelimbăr | 1.672 | 84,8% | 63,6% | 82,9% | 15,4% | 1,7% | 0,4% |
| Chiajna | 1.420 | 87,2% | 67,4% | 91,4% | 8,6% | 0,0% | 0,0% |
| Focșani | 1.359 | 86,4% | 17,1% | 18,3% | 14,9% | 66,8% | 14,1% |
| Năvodari | 1.278 | 72,9% | 61,9% | 78,1% | 9,8% | 12,1% | 1,7% |
| Bragadiru | 1.220 | 88,2% | 70,8% | 86,1% | 11,8% | 2,1% | 0,7% |
| Filiași | 1.154 | 87,9% | 24,7% | 29,2% | 8,4% | 62,4% | 26,7% |
| Râmnicu Vâlcea | 1.093 | 73,2% | 21,9% | 25,9% | 17,9% | 56,3% | 14,4% |
| Miercurea Sibiului | 864 | 83,2% | 34,4% | 43,5% | 19,3% | 37,1% | 18,1% |
| Buzău | 682 | 77,6% | 2,5% | 3,2% | 21,4% | 75,4% | 14,7% |
| Sânpetru | 670 | 83,6% | 79,6% | 96,3% | 3,0% | 0,7% | 0,4% |
| Reșița | 607 | 83,7% | 1,0% | 1,0% | 5,3% | 93,7% | 23,6% |
| Dumbrăvița | 588 | 85,4% | 54,4% | 83,5% | 15,9% | 0,6% | 0,0% |
| Baciu | 543 | 79,7% | 54,5% | 69,7% | 28,2% | 2,1% | 0,0% |
| Drobeta-Turnu Severin | 522 | 72,0% | 0,8% | 0,8% | 21,5% | 77,7% | 23,9% |
| Valea Lupului | 502 | 85,9% | 69,4% | 94,9% | 4,4% | 0,7% | 0,0% |
| România | 214.503 | 75,0% | 37,5% | 45,0% | 15,4% | 39,7% | 15,6% |
21 de localități cu peste 500 de apartamente lipsesc din tabel pentru că mai puțin de 70% din anunțurile lor spun anul, între ele Cluj-Napoca (67,9%), Constanța (68,8%), Craiova (67,3%), Oradea (65,2%), Arad și Baia Mare (65,8%), Suceava (63,5%), Târgu Mureș (56,8%) și Alba Iulia (48,7%). Cifrele lor sunt în fișierul CSV, cu aceeași rezervă.
Ce înseamnă pentru preț
Blocul nou costă mai mult pe metru pătrat și, de obicei, mai puțin pe întreținere; comparația nou–vechi trece prin toate costurile. Studiul de față nu măsoară diferența de preț dintre nou și vechi, pentru că suprafețele nu sunt comparabile: la blocurile noi, mulți dezvoltatori includ terasa în suprafața utilă din anunț, iar o diferență pe metru pătrat ar măsura definiția suprafeței, nu piața. Ce măsoară studiul este oferta: cât dintre apartamentele scoase la vânzare într-un oraș sunt într-un bloc nou. Într-un oraș cu 80% bloc vechi, „caut doar bloc nou” înseamnă că alegi din a cincea parte a pieței.
Întrebări frecvente
Cât din oferta de apartamente de vânzare e bloc nou?
37,5% dintre apartamentele de vânzare care spun anul construcției sunt în blocuri construite din 2020 încoace, iar 39,7% în blocuri de dinainte de 1990 (160.926 de apartamente, 13 octombrie 2026).
În ce oraș găsești cele mai multe apartamente noi?
Dintre orașele mari, în București (44,1% din oferta de vânzare e construită din 2020), Sibiu (39,3%) și Iași (37,3%). În localitățile de lângă orașe, și mai mult: Giroc 84,8%, Popești-Leordeni 78,5%, Voluntari 74,7%.
Unde se vinde aproape numai bloc vechi?
La Drobeta-Turnu Severin (0,8% din oferta care spune anul e construită din 2020), Reșița (1,0%), Brăila (1,5%), Buzău (2,5%), Galați (6,6%) și Bacău (7,0%).
Câte apartamente de vânzare sunt în blocuri de dinainte de 1977?
15,6% la nivel național, dintre cele care spun anul construcției; peste o treime în Galați (37,6%) și Ploiești (36,1%), iar în București 22,9%.
Cum am măsurat. Am luat toate apartamentele de vânzare active pe 13 octombrie 2026, după actualizarea de peste noapte, din toate portalurile pe care le urmărim. Un apartament publicat pe mai multe portaluri e numărat o singură dată (copia pe care o arată site-ul), iar anul construcției e cel scris în anunț sau, dacă anunțul lui nu-l spune, cel scris în anunțul aceluiași apartament de pe alt portal. „Nou” înseamnă anul 2020 sau mai târziu, așa cum îl declară anunțul, inclusiv blocuri „cu predare în 2027”. Procentele sunt calculate din apartamentele care spun anul. Am păstrat localitățile cu cel puțin 500 de apartamente de vânzare și, în tabel, pe cele în care cel puțin 70% din anunțuri spun anul. Rata cu care anunțurile spun anul diferă mult între portaluri, de aceea e afișată pentru fiecare oraș. Interogarea completă este în depozitul site-ului, scripts/studies/new-build-share-2026-10.sql.
Ce nu arată cifrele. Anul e declarat de cel care publică anunțul, nu verificat; un bloc „finalizat în 2024” poate fi încă în construcție. Oferta de pe portaluri nu e stocul de locuințe al orașului: un ansamblu nou apare cu zeci de apartamente deodată, un bloc vechi doar când cineva vinde, deci blocul nou e supra-reprezentat față de ce există în oraș. Procentele descriu ce găsești de cumpărat azi, nu ce s-a construit. Toate cele 52 de rânduri, cu numărul de apartamente din spatele fiecărei cifre, sunt în fișierul CSV. Metodologia generală: /metodologie.