Este singura verificare din tot procesul de cumpărare care nu are legătură cu banii, ci cu siguranța, și singura pe care nu o poți repara după ce ai semnat. Durează cincisprezece minute și se face înainte de orice avans.
Pe scurt. Cutremurul din 4 martie 1977 a schimbat normativul de proiectare antiseismică. Blocurile proiectate înainte au fost făcute după reguli mai slabe. Nu toate sunt periculoase, dar toate merită o întrebare — iar cele încadrate în clasa I de risc seismic nu pot fi, de regulă, nici creditate, nici asigurate facultativ în condiții normale.
De ce 1977
Seismul din 1977 a scos la iveală ce nu rezista din construcțiile ridicate după normativele anterioare. Reglementările de proiectare seismică au fost revizuite după el, apoi din nou în 1992 și în 2006 (normativul P100). Practic: o clădire proiectată înainte de 1977 a fost calculată la forțe seismice mai mici decât se cere azi; una de după 1992 este într-o cu totul altă categorie; una de după 2006 respectă normativul actual.
Anul care contează este anul proiectării și execuției, nu anul din anunț. Cere-l din cartea funciară.
Clasele de risc și ce înseamnă fiecare
O clădire evaluată de un expert tehnic atestat primește o încadrare:
- RsI (clasa I) — risc de prăbușire la cutremurul de proiectare. Aceasta este „bulina roșie”: clădirile primesc un marcaj vizibil la intrare. Consecințe practice: majoritatea băncilor refuză creditarea, asigurătorii refuză polițele facultative, iar prețul este cu mult sub zonă tocmai din acest motiv.
- RsII (clasa II) — degradări structurale majore, fără prăbușire probabilă. Creditarea devine dificilă, de la caz la caz.
- RsIII (clasa III) — degradări nestructurale semnificative.
- RsIV (clasa IV) — comportare așteptată similară construcțiilor proiectate după normativele actuale.
Există și clădiri neexpertizate, care sunt majoritatea. Absența unei încadrări nu înseamnă siguranță, înseamnă doar că nimeni nu a evaluat clădirea.
Cum verifici, concret
- Cere anul din cartea funciară. Extrasul de informare costă puțin și îl poate obține oricine, prin notar sau online.
- Caută lista primăriei. Primăriile din orașele mari publică listele imobilelor expertizate tehnic, cu clasa de risc. În București lista este cea mai completă, fiindcă aici a fost și cel mai mult de evaluat.
- Uită-te la intrare. Clădirile din clasa I au marcajul afișat obligatoriu. Lipsa lui nu garantează nimic, dar prezența lui închide discuția.
- Întreabă asociația dacă există expertiză tehnică și dacă s-a discutat consolidarea. O expertiză există de multe ori fără ca proprietarii să o pomenească.
- Întreabă banca devreme. Dacă iei credit, banca îți va spune repede dacă acceptă clădirea — este cel mai rapid filtru disponibil, și e gratuit.
De ce apar aceste apartamente ieftine
Un apartament într-o clădire cu risc seismic ridicat se vinde cu mult sub mediana zonei, uneori cu 30–40%. Site-ul nu afișează abaterea sub pragul de 30%, tocmai pentru că sub acel nivel diferența are aproape întotdeauna un motiv care nu este o ocazie. Dacă vezi un preț mult sub zonă în centrul unui oraș mare, aceasta este prima ipoteză de verificat, înaintea oricărei alteia. Vezi și celelalte motive pentru care un apartament este ieftin.
Ce înseamnă consolidarea
Consolidarea unei clădiri este posibilă și se face, dar este scumpă, durează, presupune de regulă mutarea locatarilor pe durata lucrărilor și cere acordul unei majorități din asociație. Există programe publice de sprijin, cu liste de așteptare lungi. Dacă cumperi într-o clădire în care consolidarea a fost votată dar nu executată, cumperi și partea ta din acea cheltuială și din acea mutare.
Ce faci cu informația
Nu toate blocurile vechi sunt nesigure, și multe clădiri interbelice bine executate se comportă mai bine decât reputația lor. Dar diferența dintre „bloc vechi” și „bloc încadrat RsI” este diferența dintre o decizie de gust și una de siguranță, iar prețul singur nu îți spune care este care. Verifică înainte de avans, nu după.
Acest text explică practica și cadrul de reglementare la care se referă; pentru o clădire anume, singurul răspuns valabil este o expertiză tehnică făcută de un expert atestat. Pentru restul pașilor de cumpărare, vezi actele și ordinea lor.