Cumpărarea unui apartament are șapte pași și fiecare are un act care îl încheie. Ordinea de mai jos este cea reală, cu ce trebuie să ai în mână la fiecare și cu momentele în care poți încă să te retragi fără să pierzi bani.
1. Înainte de orice avans: extrasul de carte funciară
Se cere la orice birou notarial sau online, costă puțin și îți spune cine este proprietarul, dacă există ipoteci, interdicții, litigii notate, și suprafața reală. Compară suprafața din extras cu cea din anunț: diferențele de 5–10 mp sunt frecvente și schimbă prețul pe metru pătrat. Dacă vânzătorul „nu vrea să dea CF-ul", asta este răspunsul.
Verifică și: că nu există „notare de litigiu", că apartamentul este intabulat (nu doar „în curs"), și, la blocurile vechi, anul construcției din CF, nu din anunț.
2. Antecontractul și avansul
Antecontractul fixează prețul, termenul semnării contractului final și condițiile. Se semnează, de preferință, la notar (opozabil terților, poate fi notat în CF). Avansul obișnuit: 5–10% din preț. Clauzele care te protejează:
- Condiția de creditare: dacă banca refuză creditul, avansul se restituie. Fără această clauză, pierzi avansul dacă nu obții creditul.
- Termen realist: 45–60 de zile pentru un credit, nu 30.
- Ce rămâne în apartament: mobila și electrocasnicele se listează, altfel nu există.
- Datorii la întreținere: se achită de vânzător până la semnare, cu adeverință de la asociație.
3. Dosarul de credit
Băncile cer, de regulă: act de identitate, adeverință de venit sau extrase de cont pe 3–6 luni, antecontractul, extrasul CF, și evaluarea imobilului făcută de un evaluator agreat de bancă (o plătești tu, în jur de 100–150 €). Evaluarea poate ieși sub prețul din antecontract; atunci banca finanțează procentul din valoarea evaluată, iar diferența o acoperi din avans. De aceea merită să știi dinainte cât valorează apartamentul față de zonă: o ofertă cu 15% peste mediana zonei are șanse să iasă sub preț la evaluare.
4. Certificatul energetic
Obligatoriu la vânzare, îl procură vânzătorul de la un auditor energetic. Clasa (A–G) spune cât consumă apartamentul; la un bloc neizolat, diferența dintre C și F este vizibilă în întreținerea de iarnă. Cere-l înainte de semnare, nu la notar.
5. Adeverința de la asociație și utilitățile
Adeverința de la asociația de proprietari atestă că nu există datorii la întreținere și este cerută de notar. Verifică separat ultimele facturi de gaz și curent și, la blocurile cu centrală proprie, actele centralei (garanție, verificări ISCIR).
6. Notarul: contractul de vânzare-cumpărare
Notarul verifică din nou CF-ul în ziua semnării, autentifică contractul și înscrie noul proprietar în cartea funciară. Costurile, în sarcina cumpărătorului de regulă: onorariul notarial (procentual, regresiv, pe grilă) și taxa de intabulare (0,15% din preț pentru persoane fizice). Împreună cu evaluarea și eventualele comisioane bancare, pune deoparte 2–3% din preț pentru costurile tranzacției.
La blocurile cu teren în cotă indiviză, verifică că se transmite și cota de teren. La apartamentele din ansambluri noi, verifică recepția la finalizarea lucrărilor și intabularea individuală.
7. După semnare
- Predarea-primirea cu proces-verbal: indexurile contoarelor, cheile, starea.
- Transferul contractelor de utilități pe numele tău.
- Declarația fiscală la primărie în 30 de zile: de aici pornește impozitul pe clădire.
- Polița PAD obligatorie și, dacă ai credit, asigurarea facultativă cesionată băncii.
Ce te poate opri, în ordinea frecvenței: evaluarea sub preț, un moștenitor nesemnatar, o ipotecă neradiată, o construcție fără autorizație (balcon închis, mansardă), datorii la asociație. Toate se văd înainte de avans dacă ceri CF-ul și adeverința.
Pentru cât te costă apartamentul după ce l-ai luat, vezi costul lunar al proprietății; pentru cum negociezi prețul din antecontract, ghidul de negociere.