Cât se negociază la un apartament? Răspunsul cinstit: între 0 și 15%, și cifra depinde de patru lucruri pe care le poți afla înainte de vizionare. Toate patru sunt pe fiecare anunț de pe site, pentru că sunt calculate din date, nu din intuiția agentului.
1. De cât timp este pe piață apartamentul
Nu anunțul — apartamentul. Portalurile arată „publicat acum 3 zile" pentru un anunț reînnoit; site-ul urmărește același apartament pe toate portalurile și arată prima apariție. Un apartament pe piață de 3 luni are un vânzător care a văzut deja ce oferă piața. Sub 14 zile: puțin loc. 30–60 de zile: vânzătorul începe să asculte. Peste 90: ofertă cu 10% sub, argumentată, fără jenă.
2. Scăderile de preț
Istoricul de preț de pe anunț arată dacă și când a scăzut prețul. Un preț scăzut o dată este un vânzător care a înțeles; scăzut de două ori, unul care se grăbește. Argumentul de folosit nu este „ați scăzut deja" ci „la ce nivel ați primi o ofertă serioasă săptămâna asta?".
3. Republicările și copiile
Același apartament la trei agenții cu trei prețuri diferite este un vânzător care a dat mandat tuturor și nu a primit nimic. Site-ul arată copiile și prețurile lor. Prețul cel mai mic dintre ele este punctul tău de plecare, nu cel din anunțul pe care l-ai deschis.
4. Abaterea față de zonă
Cifra principală. „Cât valorează" pe fiecare anunț spune cu cât este prețul cerut peste sau sub mediana €/mp a apartamentelor similare din zonă. Un apartament cu 12% peste zonă are 12% loc de negociere argumentabil cu un număr, nu cu o părere. Un apartament sub zonă nu are — acolo negociezi altceva: ce rămâne în apartament, termenul, cine plătește ce.
Regula de trei. Oferta inițială: mediana zonei minus 5%, dacă apartamentul este peste zonă. Argumentul: „apartamentele cu N camere din zonă se vând la X €/mp; al dumneavoastră e cerut la Y". Al doilea pas: mediana. Al treilea: te oprești unde te-ai hotărât înainte de vizionare, nu în timpul ei.
Ce se mai negociază în afară de preț
- Mobila și electrocasnicele, listate în antecontract.
- Termenul de eliberare: un vânzător care mai are nevoie de 2 luni acceptă mai ușor un preț mai mic.
- Datoriile la întreținere și lucrările votate de asociație dar neexecutate.
- Cine plătește certificatul energetic, evaluarea, eventualele reparații găsite la vizionare.
Ce nu funcționează
- Să critici apartamentul. Vânzătorul nu vinde mai ieftin cuiva care nu îl place; vinde mai ieftin cuiva care are argumente și bani.
- Să negociezi fără pre-aprobare de credit. O ofertă cu bani gata în 30 de zile bate una cu 10% mai mare și condiționată.
- Să negociezi un apartament sub zonă ca pe unul peste. Îl pierzi în fața celui care plătește prețul cerut.
Cum te pregătești în 10 minute
- Deschide anunțul pe site: notează abaterea față de zonă, zilele pe piață, istoricul și copiile.
- Deschide estimatorul cu zona, camerele și suprafața: ai intervalul p25–p75 în care se vând apartamentele similare.
- Uită-te la alternativele sub prețul zonei din aceeași zonă. Două alternative reale sunt cel mai bun argument: nu trebuie să le pomenești, e destul să le ai.
Cifra „sub zonă" de pe anunțuri și listele pe orașe se recalculează în fiecare noapte din anunțurile active; la 13 septembrie 2026, în București sunt 58.901 apartamente distincte de vânzare cu care se poate compara orice ofertă.