Prețul total al unui apartament nu spune nimic până nu îl împarți la ceva. Prețul pe metru pătrat este cifra care face două locuințe comparabile, și tocmai de aceea merită înțeles cum se strică. Sunt patru feluri în care o cifră de €/mp poate fi corectă aritmetic și complet inutilă.
Pe scurt. €/mp = preț ÷ suprafață utilă. Comparabil doar între apartamente cu același număr de camere, din aceeași zonă, în aceeași perioadă. Și se rezumă cu mediana, nu cu media, pe apartamente distincte, nu pe anunțuri.
1. Suprafața trebuie să fie aceeași suprafață
Dacă un anunț dă utila și altul construita desfășurată, cifrele lor de €/mp nu sunt comparabile — diferența ajunge la 20–25%. Este cea mai frecventă cauză a unui „chilipir” care nu există. Diferența dintre suprafețe merită citită o dată, apoi verificată în cartea funciară de fiecare dată.
2. Apartamentele mici au întotdeauna €/mp mai mare
O garsonieră de 30 mp costă mai mult pe metru pătrat decât un apartament de 90 mp în același bloc. Nu este o anomalie: bucătăria și baia costă aproape la fel indiferent de cât de mare e restul, iar cererea pentru unități mici este mai mare. Consecința practică: nu compara un €/mp de garsonieră cu media unui cartier. Compară cu alte garsoniere.
De aceea toate comparațiile de pe site sunt făcute pe același număr de camere. Când un anunț arată „sub prețul zonei”, procentul este calculat față de apartamentele cu același număr de camere din aceeași zonă, nu față de tot orașul.
3. Mediana, nu media
Media se lasă mutată de câteva valori extreme. Într-un cartier cu o sută de apartamente obișnuite și trei penthouse-uri, media urcă și descrie un oraș în care nu locuiește nimeni. Mediana — valoarea de la mijloc, cu jumătate deasupra și jumătate dedesubt — nu se clintește.
Exemplu real: în Cluj-Napoca mediana de vânzare este 177.000 €, iar intervalul obișnuit merge de la 138.500 € (sfertul de jos) la 229.900 € (sfertul de sus). Intervalul acesta spune mai mult decât orice cifră unică: jumătate din piață se află între cele două capete.
4. Apartamente distincte, nu anunțuri
Aici este greșeala care nu se vede. Același apartament este publicat de proprietar și de trei agenții, pe cinci portaluri. Dacă îl numeri de cinci ori, îi dai de cinci ori mai multă greutate în mediană decât unuia publicat o singură dată — iar apartamentele publicate de multe ori nu sunt un eșantion aleatoriu: sunt cele scumpe, cele greu vandabile, cele cu mandate la mai multe agenții.
Rezultatul este o mediană trasă în sus de exact apartamentele care nu se vând. La 13 septembrie 2026, din 416.146 de anunțuri de vânzare urmărite rămân 242.185 apartamente distincte. Restul sunt copii. Fiecare cifră de pe acest site este calculată după unificarea lor; cum arată duplicarea pe orașe este un articol în sine.
Ce mai trebuie ținut constant
- Perioada. O mediană de acum un an nu descrie piața de azi. Cifrele de pe site se recalculează în fiecare noapte din anunțurile active.
- Starea. Un apartament nefinisat și unul renovat recent nu sunt același produs, chiar la același număr de camere.
- Etajul și blocul. Parterul, ultimul etaj și lipsa liftului mută prețul cu 5–15%. Lista completă a motivelor.
- Prețul cerut nu este prețul de tranzacție. Tot ce se poate calcula din anunțuri este ce cere piața, nu ce acceptă. Diferența este loc de negociere, și de obicei există.
Cum folosești cifra
Pentru un apartament anume, deschide-i pagina pe site: scrie €/mp-ul lui, mediana zonei pentru același număr de camere și abaterea dintre ele, în procente. Pentru un apartament pe care nu îl ai încă, estimatorul îți dă intervalul din oraș, zonă, camere și suprafață. Pentru o privire de ansamblu pe orașe și zone, raportul lunar.
Și reține limita: €/mp compară locuințe, nu decide între ele. Un apartament cu 10% peste mediană într-o zonă în care vrei să locuiești poate fi alegerea corectă. Cifra îți spune cât plătești în plus, nu dacă merită.