Este cea mai frecventă neînțelegere din anunțurile imobiliare românești și cea mai costisitoare, pentru că afectează direct cifra pe care o folosești ca să compari: prețul pe metru pătrat. Același apartament poate apărea cu 52 mp pe un portal și cu 64 mp pe altul, fără ca nimeni să mintă.
Pe scurt. Suprafața utilă este ce calci. Suprafața construită adaugă pereții și cota din spațiile comune. Diferența este de regulă între 15% și 25%, iar dacă o ignori, un apartament pare cu 20% mai ieftin pe metru pătrat decât este.
Cele trei suprafețe
- Suprafața utilă — suma suprafețelor camerelor, holului, băii și bucătăriei, măsurate în interiorul pereților. Balconul intră de obicei ponderat sau separat. Aceasta este suprafața care apare în cartea funciară și cea pe care o folosim pe tot site-ul.
- Suprafața construită — utila plus pereții interiori și exteriori ai apartamentului. Este mai mare cu aproximativ 10–15%.
- Suprafața construită desfășurată — construita plus cota-parte din spațiile comune ale blocului: casa scării, holurile, uscătoria. Poate ajunge cu 20–25% peste utilă.
Dezvoltatorii vând frecvent în construită sau desfășurată, pentru că numărul e mai mare și prețul pe metru pătrat pare mai mic. Nu e neapărat nesincer, dar face comparația imposibilă dacă nu întrebi.
Ce face asta prețului pe metru pătrat
Ia un apartament de 100.000 € cu 52 mp utili și 64 mp construiți desfășurat. Pe utilă face aproximativ 1.920 €/mp; pe desfășurată, aproximativ 1.560 €/mp. Aceeași locuință, același preț, o diferență de peste 20% în cifra pe care o compari cu zona. Dacă un anunț arată un €/mp neobișnuit de mic pentru zonă, prima ipoteză nu este chilipirul, ci suprafața folosită.
Din acest motiv toate medianele de pe site sunt calculate pe suprafață utilă, iar când un anunț declară o suprafață care nu se potrivește cu prețul lui în raport cu zona, apartamentul iese din calcule în loc să le strice. Detalii în metodologie.
Ce spune cartea funciară
Extrasul de carte funciară conține suprafața utilă a apartamentului, măsurată la întocmirea documentației cadastrale. Aceasta este cifra de referință: cea din anunț este o afirmație, cea din CF este înscrisă. Diferențele de 5–10 mp între cele două sunt frecvente și sunt un motiv legitim de renegociere, pentru că schimbă valoarea reală.
Verifică și dacă balconul este inclus, și dacă boxa sau pivnița sunt înscrise separat — se întâmplă des ca ele să fie folosite în anunț ca să umfle suprafața.
Balconul, mansarda, demisolul
- Balconul închis fără autorizație nu este suprafață utilă legală, chiar dacă îl calci. La vânzare poate deveni o problemă la intabulare și la bancă.
- Mansarda se măsoară doar unde înălțimea permite, după reguli specifice. Un apartament „de 90 mp la mansardă” poate avea considerabil mai puțin utilizabil.
- Demisolul are reguli proprii de încadrare și afectează atât suprafața, cât și posibilitatea de creditare.
Trei întrebări care rezolvă totul
- „Suprafața din anunț este utilă sau construită?” Dacă răspunsul ezită, cere CF-ul.
- „Balconul este inclus în cifră și este închis cu autorizație?”
- „Îmi dați extrasul de carte funciară ca să verific suprafața înscrisă?”
Când compari două anunțuri, asigură-te că sunt pe aceeași suprafață înainte de a compara prețul pe metru pătrat. Pe site poți compara direct cu mediana zonei pentru același număr de camere — la 13 septembrie 2026, 242.185 apartamente distincte de vânzare stau la baza acelor mediane. Vezi și cum se calculează corect prețul pe metru pătrat.