Întrebarea „chirie sau cumpărare" primește de obicei un răspuns emoțional. Are însă și un răspuns numeric, și el diferă de la oraș la oraș. Cifra care îl dă este randamentul brut: chiria pe un an împărțită la prețul de cumpărare al aceluiași apartament. Site-ul îl calculează pe fiecare anunț de vânzare, din chiriile cerute în aceeași zonă pentru același număr de camere.
Regula. Sub 4% brut, chiria este ieftină față de preț: din perspectiva cumpărătorului, banii lucrează mai bine în altă parte și cumpărarea se justifică prin altceva decât economia lunară. Între 4% și 6%, este echilibru: rata la credit (cu avans) și chiria sunt comparabile. Peste 6%, chiria este scumpă și cumpărarea, dacă îți permiți avansul, câștigă pe cifre.
Unde se situează orașele mari
Cele mai mari piețe de vânzare la 13 octombrie 2026:
| Oraș | Apartamente distincte | Preț median | €/mp |
|---|---|---|---|
| București | 46.467 | 129.999 € | 2.200 |
| Cluj-Napoca | 15.151 | 175.000 € | 3.214 |
| Timișoara | 13.587 | 109.990 € | 1.979 |
| Iași | 10.768 | 100.000 € | 1.941 |
| Brașov | 8.094 | 125.000 € | 2.220 |
| Sibiu | 7.278 | 119.500 € | 2.017 |
| Florești | 6.452 | 117.000 € | 2.109 |
| Constanța | 5.974 | 110.000 € | 1.952 |
Și cele mai mari piețe de închiriere:
| Oraș | Apartamente distincte | Preț median | €/mp |
|---|---|---|---|
| București | 43.444 | 650 €/lună | 11,2 |
| Iași | 9.808 | 400 €/lună | 8,7 |
| Cluj-Napoca | 9.756 | 599 €/lună | 10,6 |
| Timișoara | 7.712 | 430 €/lună | 8,3 |
| Brașov | 4.662 | 500 €/lună | 9,2 |
| Sibiu | 4.207 | 420 €/lună | 7,7 |
| Constanța | 3.603 | 540 €/lună | 9,4 |
| Oradea | 2.987 | 400 €/lună | 7,3 |
Împarte chiria mediană lunară înmulțită cu 12 la prețul median și ai randamentul brut al orașului. Exemplu: în București, chiria mediană (650 € pe lună) față de prețul median (129.999 €). În Cluj-Napoca, 599 € pe lună față de 175.000 €. Diferența dintre orașe este exact ceea ce face răspunsul la întrebare diferit de la un oraș la altul: Clujul are prețuri de vânzare mai mari la chirii comparabile, deci randamente mai mici, deci chiria este relativ ieftină acolo.
Ce compari, de fapt, când compari chiria cu rata
Comparația corectă nu este „chiria mea vs. rata mea". Este:
- Chiria + ce ar produce avansul investit altundeva (un depozit, titluri de stat) + zero risc de reparații.
- Rata (din care o parte este dobândă, adică tot „chirie", dar plătită băncii) + asigurări + întreținere + impozit + reparații + costurile tranzacției (notar, comisioane, evaluare — în jur de 2–3% din preț) — minus creșterea valorii apartamentului, dacă există.
În primii ani ai unui credit pe 30 de ani, peste 70% din rată este dobândă. Diferența reală dintre chirie și proprietate în acei ani este mai mică decât pare din suma ratei.
Când cumpărarea câștigă indiferent de cifre
- Stai pe loc peste 7–10 ani: costurile de tranzacție se amortizează și chiriile cresc, rata nu (dacă e fixă).
- Ai avansul fără să te descoperi și rata sub 35% din venitul net.
- Apartamentul este sub prețul zonei dintr-un motiv pe care îl accepți (parter, ultimul etaj, bloc vechi), nu dintr-unul pe care nu îl știi.
Când chiria câștigă
- Nu știi unde vei fi peste 3 ani. Costurile de intrare și ieșire dintr-o cumpărare mănâncă orice câștig pe termen scurt.
- Randamentul brut al orașului este sub 4%: plătești, ca proprietar, mult pentru puțină chirie evitată.
- Avansul ar fi ultimii bani. Un apartament fără rezervă pentru reparații este o problemă cu ipotecă.
Cum folosești site-ul pentru decizia ta
- Deschide un anunț de vânzare din zona în care ai sta. Secțiunea „Cât valorează" arată chiria estimată și randamentul brut pentru acel apartament, nu media orașului.
- Secțiunea „Cât costă pe lună să îl deții" arată rata cu asigurări, întreținere și impozit. Compar-o cu chiria estimată, nu cu chiria pe care o plătești acum.
- Dacă nu ai un anunț, estimatorul dă aceleași cifre din oraș, zonă, camere și suprafață.
Cifrele pe număr de camere, cu randamentul brut pentru fiecare oraș, sunt în studiul despre prețul camerei în plus.
Raportul lunar arată cum se mișcă prețurile și chiriile pe orașe; îl găsești la raportul pieței. Câți ani de chirie costă apartamentul median din fiecare oraș, și ce a făcut cursul cu chiria plătită în lei, sunt în studiul despre chirii și inflație.