Un credit ipotecar are trei numere care contează și zece care fac zgomot. Cele trei: suma împrumutată, dobânda și durata. Din ele iese rata, și din rată iese răspunsul la „îmi permit". Restul — comisioane, asigurări, DAE — contează, dar după.
Cum se calculează rata
La un credit cu rate egale (anuități), rata lunară pentru 100.000 € pe 30 de ani este de aproximativ 632 € la 6,5% și 665 € la 7%. Fiecare 10.000 € în plus adaugă în jur de 63–67 €. Fiecare punct procentual de dobândă în plus adaugă în jur de 65 € la 100.000 € împrumutați. Durata contează mai puțin decât crede lumea: de la 30 la 25 de ani, rata crește cu circa 7%, dar dobânda totală scade cu peste 20%.
Calculatorul de pe fiecare anunț de vânzare de pe site face exact acest calcul cu prețul apartamentului, și adaugă asigurările, întreținerea și impozitul, ca să vezi costul lunar total, nu doar rata.
Cât din rată este dobândă
În prima lună a unui credit de 100.000 € la 6,5%, aproximativ 540 € din cei 632 sunt dobândă și doar 90 € reduc datoria. Abia după 18–20 de ani jumătate din rată merge la principal. Două consecințe practice: rambursarea anticipată în primii ani economisește cel mai mult; și „am plătit 5 ani, deci am plătit o șesime din apartament" este fals — ai plătit poate 8% din el.
Dobândă fixă sau variabilă
Variabilă înseamnă IRCC (indicele de referință pentru creditele consumatorilor, publicat trimestrial de BNR) plus marja băncii. Marja este fixă pe toată durata; IRCC se mișcă. Fixă înseamnă o dobândă neschimbată pe o perioadă (3, 5, 10 ani sau toată durata), de obicei cu un preț: mai mare cu 0,5–1,5 puncte decât variabila de azi. Regula: dacă rata la dobânda de azi plus 2 puncte te-ar pune în dificultate, ia fixă sau ia mai puțin.
Avansul
Minimul practicat de bănci este 15% din valoarea evaluată pentru locuința principală (mai mult pentru a doua locuință sau pentru credit în valută). Programele guvernamentale de tip Noua Casă au permis avansuri mai mici pentru plafoane de preț limitate; condițiile se schimbă anual, verifică-le la momentul cererii. Important: procentul se aplică la valoarea evaluată, nu la preț. Dacă evaluatorul băncii spune 110.000 € la un preț de 120.000 €, avansul tău real este 15% din 110.000 plus 10.000 diferență.
Cât poți împrumuta
Banca limitează gradul de îndatorare: toate ratele tale, inclusiv cea nouă, la maximum aproximativ 40% din venitul net (mai puțin în valută, mai mult la venituri mari). Ca ordin de mărime: la un venit net al gospodăriei de 2.000 € pe lună, rata maximă este în jur de 800 €, adică un credit de aproximativ 125.000 € pe 30 de ani la 6,5%. Adaugă avansul și ai bugetul. Pune-l în căutare și vezi ce rămâne.
Costurile din jurul creditului
- Evaluarea imobilului: 100–150 €, o dată.
- Comisionul de analiză a dosarului: fix, la unele bănci zero.
- Asigurarea imobilului, cesionată băncii: anual, un procent din valoare.
- Asigurarea de viață: opțională la unele bănci, obligatorie la altele; schimbă DAE cu 0,3–0,7 puncte.
- Comisionul de rambursare anticipată: zero la dobândă variabilă (prin lege), până la 1% la dobândă fixă.
DAE (dobânda anuală efectivă) le pune pe toate într-un singur procent și este singurul număr pe care merită să îl compari între bănci.
Ce să faci înainte să mergi la bancă
- Calculează rata la o dobândă cu 2 puncte peste cea de azi. Dacă trece de 35% din venitul net, scade prețul-țintă.
- Verifică cât valorează apartamentul față de zonă: evaluarea băncii este, de regulă, în jurul medianei zonei, nu al prețului cerut.
- Cere o pre-aprobare (scoring) înainte de antecontract, ca să semnezi cu un avans pe care nu îl pierzi.
Pentru pașii din jurul creditului — antecontract, evaluare, notar — vezi actele și pașii la cumpărare.